Torunlar GYO Hisse Yorumu
Güçlü kira gelirleri ve azalan yatırım harcamaları borç azaltımını destekleyecek
Torunlar GYO için Al tavsiyemizi sürdürürken, şirket için 12 aylık toplam getiri hedefini TRY4.02/hisse (12 aylık hedef fiyat: TRY3.96, hisse başı temettü: TRY0.06) olarak belirliyoruz ki bu toplam hedef değer %31’lik 12 aylık toplam getiri hedefini işaret etmektedir. Torunlar GYO net aktif değerine göre %52 iskonto ile işlem görmektedir ve bu yüksek iskontonun en temel nedeni yüksek döviz ağırlıklı borç yapısıdır. Diğer büyük GYO şirketlerinde bu iskonto %50 seviyesindedir. Torunlar GYO hakkındaki olumlu düşüncemizin temel dayanakları: 1) Güçlü ve sürdürülebilir kira geliri sağlayan ofis ve alışveriş merkezi portföyünün olması 2) Farklılaşmış projeleri sayesinde konut piyasasında gözlemlenen yavaşlamanın olumsuz etkilerine daha az maruz kalması 3) Azalan yatırım harcamaları sayesinde düşüş beklediğimiz borç stoğudur.
Güçlü kira gelirlerinin şirketin istikrarlı ve sürdürülebilir karlılık yaratmasını desteklemesini bekliyoruz. Şirketin gayrimenkul portföyünün %75’i kira getirisi olan ofis ve alışveriş merkezlerinden oluşmaktadır. 2017’nin ilk 9 ayında şirket kira gelirlerini yıllık %15 büyüterek 301 milyon TL kira geliri elde etti. Bu güçlü büyümede döviz ağırlıklı kira kontratları ve Antalya alışveriş merkezinin faaliyete geçmesi önemli rol oynadı. 2018’de şirketin 483 milyon TL kira gelirine ulaşmasını bekliyoruz ve bu yıllık %16 büyümeye işaret etmektedir. Bu büyümede döviz bazlı kontratlar, Torun Center’dan elde edilecek kira gelirlerinde potansiyel artış ve Antalya alışveriş merkezinin düşük baz etkisinin etkili olmasını bekliyoruz. Şirketin toplam kira getirisi ise %6,7 seviyesinde (2016: %6,3).
Farklılaşmış projeleri sayesinde yavaşlayan konut piyasasının olumsuz etkilerine diğer GYO şirketlerine göre daha az maruz kalmaktadır. Şirket 2015’te inşaatına başladığı 5.Levent projeside %73 ön-satış rakamına ulaştı ve Aralık 2017 itibarı ile projenin 1. ve 2. fazlarında teslimatlara başladı. Bu sayede 2017’nin son çeyrek finansallarında şirket bu projenin gelirlerini ilk defa muhasebeleştirebilecek ve bu karlılığını destekleyecek. 5. Levent projesinin 3.fazının 2018’in ikinci yarısında başlamasının bekliyoruz. Ayrıca Paşabahçe projesinin inşaat ve lansman çalışmalarının da 2018’in ilk yarısında başlamasını bakıyoruz. Paşabahçe projesi 70 bin m² alan üzerinde Beykoz’da yürütülecek. Bu proje için indirgenmiş nakit akım yöntemine göre 961 milyon TL değer hesaplıyoruz (hedef net aktif değerin %24’ü).
Torun Center’da kulelerden birinin olası blok satışı önemli bir katalist olacaktır. Şirket 3 bloktan biriyle ilgili şirket Katarlı ve Dubaili yatırımcılılar ile görüşmekte ve bu bloğu blok olarak satmayı hedeflemekte (bu blok hedef net aktif değerin %8’ine tekabül etmektedir). Ayrıca Torun Center’da kira gelirlerinin 2018’de ivme kazanmasını ve şirketin karlılığını olumlu etkilemesini bekliyoruz.
Mevcut borç seviyesinin düşürülmesi şirketin en temel hedefi ve beklentimiz 2018’de azalan yatırım harcamalarının da katkısıyla bu hedefin gerçekleşmesi. Şirketin net borcunun yıl sonu itibarı ile 2.9 milyar TL seviyesinde olmasını bekliyoruz. Şirket 2013-2017 yılları arasında devam eden önemli yatırımları (Mall of Istanbul, Torun Center, 5. Levent) nedeni ile oldukça yüksek yatırım harcaması gerçekleştirdi ve net borcu artış gösterdi. 2018 ile beraber yatırım harcalamalarında yavaşlama ve net borç borçta düşüş öngörüyoruz. 2018-2020 yılları arasında toplam kira geliri beklentimiz, yatırım harcamalarının %42 üzerindedir ve bu durum da şirketin borçluluğunu azaltacak önemli bir etken olacak.