Torunlar GYO Hisse Hisse Yorumu
Öneri: AL
Hedef Fiyat: 5,75 TL
2014 yılı Torunlar GYO için, halka arz sırasında taahhüt edilenlerin gerçekleştiği bir yıl oldu.
Torunlar GYO, toplam gayrimenkul portföyünün %36’sını oluşturan Mall of İstanbul ve Torun Tower ofis projelerini 2014 yılı sonunda portföyüne dahil etti. Mall of İstanbul ve Torun Tower projelerinin tamamlanmasıyla, Şirket’in kiralanabilir alanı, 2013 sonundaki 220 bin metrekareden 2014 sonunda 448 bin metrekareye yükseldi. Mall of İstanbul Mayıs 2014’te açıldı ve Mart 2015 itibariyle %92 doluluk oranına ulaştı. Diğer taraftan, Denizbank’a 10 yıllığına kiralanan Torun Tower Projesi (60.132 m2), 2014 yılı Kasım ayı itibariyle gelir yaratmaya başladı. Bu iki projenin kira gelirlerinin finansallara tam yıl katkısını ve marjlara olumlu etkisini 2015 yılında göreceğiz. Mall of İstanbul alışveriş merkezi için yıllık 40 milyon dolar, Torun Tower için yıllık 20 milyon dolar kira geliri tahmin ediyoruz. Mall Of İstanbul AVM (MoI) ve Torun Tower’ın katkılarıyla, 2014’te 242 milyon TL olan kira gelirlerinin, 2015’te 308 milyon TL seviyesine yükselmesini bekliyoruz. Mall Of İstanbul AVM ve Torun Tower’ın dışında, Şirket’in kira geliri elde ettiği Korupark, Torium, Deepo Outlet ve Zafer Plaza projelerinden yıllık %8’lik büyüme öngörüyouz. Ayrıca, Antalya’da bulunan Deepo Outlet’teki genişleme projesinin de, 2017 itibariyle kira gelirlerine 36 milyon TL katkı sağlayacağını tahmin ediyoruz.
AVM’lerde kur sabitlemesi sürüyor.
Torunlar GYO Mall Of, Torun Center, Zafer Plaza, Korupark ve Deepo için kur sabitlemesini 1 Nisan 2015 itibariyle değiştirdi. 1 Nisan 2014 itibari ile dolar/TL kuru, Mall Of AVM’de 2,35 USD/TRY, Torun Center 2,20 USD/TRY, Zafer Plaza 2,50 USD/TRY olarak belirlendi.
Kiptaş ve Paşabahçe projeleri hisseye ilgiyi artırabilir.
Torunlar GYO, Eyüp’teki 516 bin m2’lik arazide gerçekleştirilecek Kiptaş Finanskent II projesinin başlaması için gerekli olan yapı ruhsatını 20 Mart 2015’te aldı. Torunlar GYO %54 arazi payı karşılığında projenin inşaat masraflarını üstlenecek olup, proje 390 bin m2 satılabilir alan üzerinde, 17 blok ve 2.764 konut içeriyor. Toplam proje maliyetinin 1,5 milyar TL olması öngörülürken, Şirket 2017 sonunda 1. etap, 2018 sonunda da 2. etabın teslim edilmesi planlanan projeden 2 milyar TL net satış geliri elde etmeyi hedefliyor. Lansman fiyatının 5.000 TL civarı olduğu projede ön kayıtlar 4.000 adet’e ulaşmıştır.
İnşaat izinleriyle ilgili devam eden yasal süreç nedeniyle bu projeleri değerlemeye dahil etmediğimizi ve inşaatın başlamasıyla birlikte bu projelerin değerlememize 580 milyon TL’lik pozitif katkı yaratabileceğini öngörüyoruz. Diğer taraftan Torunlar GYO, 2012 yılında Özelleştirme İdaresi’nden 355 milyon TL bedel karşılığında aldığı, 72 bin m2’lik Paşabahçe arazisinde 120 odalı otel ve 36 adet lüks villayı içeren bir proje geliştirecek. Proje’de yer alacak villaların m2 satış fiyatlarının 15.000 dolar mertebesinde olması tahmin edilirken, Otel’in uluslararası otel zinciri olan bir firma tarafından işletilmesi planlanıyor. 2015 3. çeyrekte izin alınması beklenen projeden 350 milyon dolar gelir hedefleniyor.
İndirgenmiş nakit akımına dayanan parçaların toplamı yöntemiyle değerlediğimiz Torunlar GYO için Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyetini (AOSM) %12,6 olarak hesaplamaktayız. Bu hesaplamamızda, risksiz faiz getirisi olarak %9,00, hisse senedi risk primi olarak %4,70 kullandık.
İndirgenmiş Nakit Akımlarına (İNA) dayanan parçaların toplamı yöntemiyle değerlediğimiz Şirket için hisse başına 12 aylık hedef değerimiz 5,75 TL ile %38 yükselme potansiyeli sunmaktadır. Torunlar GYO’nun yoğun yatırım döneminden sonra 2014’te tamamlanan Mall Of İstanbul AVM (MoI) ve Torun Tower’ın katkılarıyla, 2014’te 242 milyon TL olan kira gelirlerinin 2015’te 308 milyon TL seviyesine yükselmesini bekleniyoruz. Torunlar GYO, tek bir segmente bağlı kalmayıp, daha geniş müşteri portföyüne hitap edebilme olanağı sağlayan çeşitlendirilmiş varlık portföyüne sahip. Ayrıca, Şirket yüksek kira getirisi elde ettiği portföyü ile istikrarlı temettü ödeme politikasını sürdürüyor. 2015’te lansmanı beklenen ve inşaatın başlamasıyla birlikte değerlememize dahil edeceğimiz Kiptaş ve Paşabahçe projelerinin de katkısıyla, net aktif değerinin yüksek büyüme potansiyeli sunduğunu düşünüyoruz.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!