Torunlar GYO, konut teslimatlarının katkısıyla 4Ç24’te 9,97 milyar TL net kâr elde etti.
Endeks Üzerinde Getiri
Hedef Fiyat, TL 93.00 (önceki 90.00)
Güncel Fiyat, TL 55.00
Getiri Potansiyeli: %69
Torunlar GYO 4Ç24’te 9,97 milyar TL (AK: 6,5 milyar TL) net kar açıklarken, yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen yeniden değerleme kazancının bir önceki yıla kıyasla daha düşük olması nedeniyle net kar yıllık bazda %22 düşüş gösterdi. Hasılat yıllık bazda %365 artışla 7,4 milyar TL’ye (AK: 5,5 milyar TL) yükselirken, FAVÖK yıllık bazda %238 artışla 3,7 milyar TL’ye (AK: 2,7 milyar TL) ulaştı. FAVÖK marjı, (i) ev ve ofis teslimatlarının toplam gelir içindeki payının artmasıyla brüt marjdaki 18,7 y.p.’lik düşüşten dolayı 18,9 y.p. gerileyerek %50 (AK: %50) olarak gerçekleşti.
Tekrarlayan gelirlerdeki yıllık daralma, 4Ç24’te ev ve ofis teslimatlarındaki artışla telafi edildi. Ev ve ofis teslimatları gelirlerin %80’ini oluştururken (4Ç23: %2), tekrar eden gelirler %20’lik bir katkı sağladı (4Ç23: %98). Perakende ve ofis segmentlerinden elde edilen kira gelirleri yıllık bazda %5 oranında gerilerken, otel segmentinde %20’lik keskin bir düşüş yaşandı. Ancak, ev teslimatlarından elde edilen gelir 5,9 milyar TL’ye yükselerek (4Ç23: 36 milyon TL) tekrarlayan gelirlerdeki düşüşü fazlasıyla telafi etti.
AVM ciroları yıllık bazda %54,4 artarak çeyreksel yıllık ortalama enflasyonun 7,8 y.p. üzerinde gerçekleşti. 4Ç24’te Torunlar GYO’nun AVM varlıkları, ziyaretçi başına ortalama gelirdeki (ARPV) %1,1’lik reel büyüme ve ziyaretçi sayısındaki %4,1’lik artışın desteğiyle enflasyondan arındırılmış cirolarda %5,3’lük bir büyüme kaydetti.
Düzeltilmiş net nakit (Net Nakit + UV Finansal Yatırımlar – Ertelenmiş Gelirler) 15,4 milyar TL (piyasa değerinin %28’i) seviyesinde gerçekleşerek bir önceki çeyreğe göre reel olarak %99 artış kaydetti. Torunlar GYO’nun UV Finansal Yatırımlar dahil net nakdi 18,2 milyar TL’ye (piyasa değerinin %33’ü) ulaşarak bir önceki çeyreğe göre reel olarak %16 artış gösterdi. Bu arada, ertelenmiş gelirler, konut teslimatlarının ertelenmiş gelirlerin gelir tablosuna aktarılmasına yol açması nedeniyle bir önceki çeyreğe göre reel olarak %69 azalarak 2,8 milyar TL’ye (piyasa değerinin %5’i) geriledi.
2024 sonu itibarıyla kayıtlarda 12,9 milyar TL ertelenmiş vergi yükümlülüğü (piyasa değerinin %23’ü) bulunuyor. Bu kayıt, GYO’ların yasal ve TFRS finansalları arasındaki zamanlama farklarına dayalı olarak ertelenmiş vergileri muhasebeleştirmelerini gerektiren yeni vergi kurallarının bir sonucu. Yeni getirilen GYO vergi kurallarına ilişkin düşüncelerimizi sunmak istiyoruz. İlk olarak, yeni vergi kuralları temettü ödemeyen GYO’lar için %30, temettü ödeyen GYO’lar için ise %10’luk bir yasal vergi oranı getirirken, yıl sonu ertelenmiş vergi hesaplamaları %30’luk dilim üzerinden yapılıyor. İkinci olarak, yatırım amaçlı gayrimenkullerden tekrarlayan gelir elde eden ticari GYO’lar, varlıklarını satmadıkları sürece bu ertelenmiş vergi yükümlülükleri realize olmayacak. Üçüncü olarak, temettü ödeyen GYO’ların önümüzdeki çeyreklerde bu yükümlülüklerin tersine çevrilmesinden önemli kazanç katkıları görmelerini bekliyoruz, çünkü vergi dilimleri %10’a düşecek.
Değerlendirme: Güçlü sonuçlara olumlu piyasa tepkisi bekliyoruz. Modelimizi en son makro varsayımlarımızla güncelledik. Tavsiyemizi “Endeks Üzerinde Getiri” olarak koruyor ve 12 aylık hedef fiyatımızı 93 TL’ye yükseltiyoruz.
Kaynak: Ak Yatırım
