Güçlü tekrarlayan gelir bazı operasyonel karlılığı destekledi
Endeks Üzerinde Getiri
Hedef Fiyat, TL 63.00 (önceki 61.00)
Güncel Fiyat, TL 45.80
Getiri Potansiyeli %38
Torunlar GYO, 2023 finansal sonuçlarını TMS29 düzeltmelerine göre açıklarken, düzeltilmemiş sonuçlara ilişkin ilave bir bilgilendirme yayınlamamıştır; bu nedenle, tüm finansal karşılaştırmalar reel bazdadır. Açıklanan finansal sonuçlara göre, şirket 2023 yılında 12,6 milyar TL net kar elde etti (y/y: -%23). Satış gelirleri 4,9 milyar TL olarak gerçekleşti (y/y: -%6). FAVÖK 3,3 milyar TL olarak gerçekleşti (y/y: +%3). FAVÖK marjı geçen yılki %61,8’den %67,8’e yükseldi (2022 düzeltilmemiş: %68,3). Yeniden değerleme ve parasal kazançlar geçen yılki 14,5 milyar TL’ye göre %38 düşüşle 9 milyar TL olarak gerçekleşti (2022 düzeltilmemiş: 17 milyar TL yeniden değerleme kazancı). Yeniden değerleme ve parasal kazançlar hariç net gelir, 2023 yılında bir önceki yılki 1,8 milyar TL’ye göre %101 artışla 3,6 milyar TL geldi (2022 düzeltilmemiş: 1,4 milyar TL yeniden değerleme kazancı hariç net gelir).
Tekrarlayan gelirler dirençli kalmaya devam etti. 2023 yılında cironun %71’i (2022: %57) alışveriş merkezi ve ofis kira gelirlerinden, %9’u (2022: %22) ev ve ofis satışlarından elde edilmiştir. AVM ve ofis kira gelirleri 2022 yılına kıyasla %17,2 reel büyüme göstermiştir. Şirketin alışveriş merkezlerindeki nominal ciro artışı 2023 yılında %82,8 (2022: %158) olurken, ziyaretçi sayısı %7,9 (2022: %55,1) artmıştır.
Güçlü net nakit satın almaların önünü açıyor. Şirket 2023 yılını 91 milyon TL düzeltilmiş net borç ile tamamladı. Torun Tower’ın 2Ç24’te 11,58 milyar TL’ye satılmasıyla birlikte, 2024 nakit akışları öncesi net nakit 11,2 milyar TL’ye (mevcut piyasa değerinin %25’i) ulaşmış oluyor. Bu durumun daha yüksek getirili varlıkların satın alınmasının önünü açacağına inanıyoruz. Torun Tower’ın AVM’lere göre nispeten daha düşük bir kira getirisine sahip olduğunu hatırlatmak isteriz, öyle ki son değerleme raporlarına göre Torun Tower 2024T için %5,4 kira getirisine sahipken, MOI 2024T için %10 kira getirisine sahiptir. Perakende piyasasında daha fazla yatırım fırsatı olduğuna ve karar verme sürecinde nakdi park etmek için cazip mevduat oranlarının mevcut olduğuna inanıyoruz.
Faiz gelirlerinin 2024 yılında net kârı destekleyeceğini düşünüyoruz. Mevcut piyasa mevduat faizleri, şirketin 2023 itibariyle banka kredileri üzerindeki efektif faiz oranlarından daha yüksektir. Torun Tower’ın satışından elde edilen 11,58 milyar TL’lik nakit girişinin, satın alma için kullanılmadığı sürece 2024 yılında net faiz gelirlerine güçlü katkı sunacağına inanıyoruz.
Yorum ve Değerlendirme: Düzeltilmiş sonuçlara piyasanın olumlu tepki vermesini bekliyoruz. Piyasanın altında kira getirisi sağlaması nedeniyle 7,9 milyar TL olarak değerlediğimiz Torun Tower’ın 2Ç24’te 11,58 milyar TL’ye (ekspertiz değerinin yalnızca %6,5 altında) satılmasının ardından NAD hesaplamamızı yukarı revize ettik. Hedef NAD iskontosunu %30’da tutarken; kaldıraçsız bilanço, güçlü tekrarlayan gelir tabanı ve birinci sınıf varlık portföyünün daha düşük bir iskontoyu hak ettiğine inanıyor ve Torun Tower’ın satış koşullarının bu inancımızı desteklediğini düşünüyoruz. 12 aylık hedef fiyatımızı 63 TL’ye yükseltirken (önceki: 61 TL) ve “Endeks Üzerinde Getiri” tavsiyemizi koruyoruz. Hisse şu anda 0,64x PD/DD ve 0,63x PD/NAD ile işlem görmektedir. Projeksiyonlarımızı TMS29 düzeltmelerine göre revize edeceğiz.
Kaynak: Ak Yatırım