Servet GYO Hisse Yorumu
SERVET GYO 2013 Yılsonu Bilgilendirme Notu
“Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu’nun VII-128.1 sayılı pay tebliğinin 29/4 maddesi uyarınca hazırlanmıştır.”
Halka arz işlemi Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından gerçekleştirilmiş olan Servet GYO A.Ş. hisse senetleri 24 Nisan 2013 tarihi itibariyle hisse başına 2,73 TL baz fiyatla Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlamıştır. Bilgilendirme notunun ilerleyen bölümlerinde 2013 yılsonu itibariyle açıklanmış olan mali tabloların analizi yapılacak ve halka arz fiyatı ile mevcut borsa
fiyatı arasındaki farklılıkların nedenleri incelenecektir.
2013 yılında şirketin brüt satış gelirleri 12,5 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Elde edilmiş olan satış gelirleri şirketin elinde bulundurduğu yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde ettiği kira gelirleridir. Şirket 2013 yılında mevcut gayrimenkullerden elde ettiği brüt kira gelirini 2012 yılına göre %7,2 arttırmayı başarmıştır. Şirketin 2012 yılında mevcut gayrimenkullerden
elde ettiği kira geliri 11,7 Milyon TL iken bugün itibariyle bilançosunda bulunmayan Çelik&Yenal iş merkezinden elde ettiği kira geliri ise 1 Milyon TL’dir. Şirket 2012 yılında ayrıca 77,5 Milyon TL arsa ve proje satış geliri elde etmiştir.
Şirketin toplam gayrimenkul büyüklüğü 252,4 Milyon TL değerindedir.
Şirket halka arz sonrasında gayrimenkul portföyüne yeni bir iştirak vasıtasıyla kira geliri elde etmeyi düşündüğü bir gayrimenkul ilave etmiştir. Şirket Kasım 2013 tarihinde 250.000 TL sermaye ile kurulan Deks Lojistik ve Yatırım Anonim Şirketi’ne %53,6 oranında iştirak etmiştir. Servet GYO bu iştiraki vasıtasıyla Ekim 2012’de Frankfurt, Almanya’da kurulmuş olan Os&We Ost West Handelszentrum GmbH şirketine 10 Aralık 2013 tarihinde %94 oranında iştirak ederek yurtdışındaki ilk gayrimenkul yatırımını gerçekleştirmiştir.
Deks Lojistik kuruluşu akabinde 49.423.000 EUR kredi kullanarak OS&WE’ye aktarmış ve OS&WE bu finansmanla Frankfurt’ta bulunan ve 242.399 m² arsa üzerinde 291.000 m² kiralanabilir alana sahip depolama ve ofis amaçlı kullanılan binalardan oluşan tesisi 2013 yılı Aralık ayında satın almıştır.
OS&WE 01.01.2014 tarihi itibariyle söz konusu tesisin kira gelirlerini elde etmeye başlamıştır. OS&WE ve Deks Lojistik şirketlerindeki iştiraki dolayısıyla, Servet GYO söz konusu tesisin dolaylı olarak %50,4’üne sahip duruma gelmiştir.
Şirketin 2013 yılı brüt kira gelirleri; 2012 yılında elde edilen kira gelirine göre (Çelik&Yenal iş merkezi 2013 yılında şirketin gayrimenkul portföyünde bulunmamaktadır. İlgili gayrimenkul 2012 yılında 1 Milyon TL’lik kira gelir katkısı yapmıştır.) %1,51 oranında düşüş göstermiş olmasına rağmen Fiyat tespit raporunda şirketin halka arz değerinin bulunması için yapılan
varsayımlara paralel gerçekleşmiştir. 2013 yılı genelinde şirketin bir önceki döneme göre brüt kar marjında ve favök marjında düşüş yaşanırken, bu karlılık oranları halka arz sırasında yapılmış olan tahminlerin de altında gerçekleşmiştir.
2013 yılında satışların maliyetleri incelendiğinde Törün ve Özer iş merkezleri için sırasıyla 70 Bin TL ve 50 Bin TL ‘lik tahminlerin üzerinde oluşan gider kalemleri dikkat çekmektedir. Bunun yanında portföye 2013 sonu itibariyle dahil edilmiş olan “Neckerman Areal” için yapılan 387 Bin TL’lik maliyet brüt karlılığın tahminlerin altında gelmesine sebep olmuştur.
2013 yılı için toplam 1,8 Milyon TL faaliyet gideri tahmin edilmişken gerçekleşen faaliyet giderleri yaklaşık 2,9 Milyon TL olmuştur. Faaliyet gider kalemlerinde ise personel giderleri, müşavirlik giderleri, kira giderleri, şüpheli alacak karşılığı giderleri ve danışmanlık giderlerinin beklentilerin üzerinde geçekleşerek tahminlerde sapma meydana gelmesine sebep olmuştur
(şüpheli alacak karşılığı giderleri bu dönem beklenmedik şekilde yükselmesine rağmen, diğer faaliyet gelirleri altında 818.444 TL konusu kalmayan karşılıklardan gelir yazılmış ve Favök hesaplamasına dahil edilmemiştir).
Şirket 2013 yılında yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışlarından 9,5 Milyon TL gelir elde ederken, 7,3 Milyon TL yatırım faaliyetlerine ilişkin kur farkı geliri elde etmiştir.
2013 yılında şirket 1,4 Milyon TL finansal gelir elde ederken, 25 Milyon TL finansal gidere katlanmıştır (10 Milyon TL kur farkı gideri, 2 Milyon TL kredi faiz giderleri, 12,9 Milyon TL hisse senedi değerleme zararı).
2013 yılında şirketin net dönem karı 1,6 Milyon TL olmuştur.
24 Nisan 2013 tarihinde işlem görmeye başlayan Servet GYO hisse senetleri geçen 5 aylık dönemde piyasalarda yaşanan dalgalanmanın da etkisiyle 09.04.2014 tarihi itibariyle %25,61 düşüş yaşamıştır.
Aynı dönemde ise BİST 100 endeksinin 84.000 seviyelerinden öncelikle 93.000 seviyelerine yükseldiği, daha sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmalar sebebiyle 65.000 seviyelerine gerilediği görülmektedir. Özellikle Mart ayında gerçekleşmiş olan yerel seçimler sonrası endeksin, bu düşüşün bir kısmını telafi etmeyi başardığı görülmektedir. 09.04.2014 itibariyle
BİST 100 endeksi 72.428 seviyesindedir. Bu dönem içerisinde BİST 100 endeksi %13,8 düşüş göstermiştir. Şirketin de içerisinde bulunduğu GYO endeksi ise aynı süre içerisinde BİST 100 ile paralel bir performans sergilemiş ve 09.04.2014 itibariyle yaklaşık son 1 yıllık sürede %12,27’lük düşüş yaşamıştır (Yüzdesel değer düşüşleri günlük ağırlıklı ortalama fiyatlara göre hesaplanmıştır).
Yukarıdaki grafikte görülebileceği üzere kısa vadeli olarak son 10 günlük süreçte her iki endeksle de ters yönde hareket eden SERVET GYO pay fiyatı, uzun vadede son 1 yıllık süreçte BİST 100 endeksi ve GYO endeksiyle paralel hareket etmiştir. Bu süre içinde gerçekleşen aşağı yönlü hareket hem son bir yıldır gelişmekte olan piyasalardan gerçekleşen likidite çıkışının
hem de yurtiçinde meydana gelen siyasal istikrarsızlık ortamının bir sonucudur ve şirketin kendine özel sistematik bir risk unsurunun sonucu değildir.
Halka arz sırasında yayınlanan fiyat tespit raporunda çarpan analizinde GYO endeksinde bulunan tüm şirketlerin verilerinin yanında şirketle benzer faaliyet alanında bulunan şirketlere de özel olarak ağırlık verilmiştir. Aşağıdaki grafikte GYO endeksinde bulunan şirketlerin 24.04.2013 tarihinden sonraki fiyat hareketleri gösterilmiştir.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!