Panora GYO Hisse Yorumu
Halka Arz Fiyat Tespit Raporu’na İlişkin Değerlendirme Raporu
İşbu raporda Panora GYO paylarının halka arzından sonraki dönemde;
* Fiyat Tespit Raporu değerleme özeti ve kullanılan yöntemlerle güncel durum
* Şirket paylarında, Borsa Endeksinde ve Borsa Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
* Endeksi’nde gerçekleşen fiyat değişimleri
*Şirket bilanço ve gelir tablosundaki önemli değişiklikler incelenmiştir.
1. Fiyat Tespit Raporu Değerleme Özeti
07.05.2013 tarihinde www.kap.gov.tr’de yayınlanan Fiyat Tespit Raporu’nda (“Rapor”) Panora YO’nun halka arz fiyatı belirlenirken Düzeltilmiş Net Aktif Değeri ve Piyasa Çarpanları Analizi Yöntemleri kullanılmıştır.
Fiyat Tespit Raporu’na ilişkin özet bilgiler aşağıda (1.1. ve 1.2. maddeleri) yer almaktadır.
1.1. Düzeltilmiş Net Aktif Değeri Yöntemi
Panora GYO’nun 31.12.2012 proforma bilançosuna göre Düzeltilmiş Net Aktif Değeri (Ana Ortaklığa Ait Özkaynakları) 581,6 milyon TL olarak hesaplanmıştır. Şirket’in çıkarılmış sermayesi 87.000.000 TL olup, pay başına düzeltilmiş net aktif değer 6,69 TL olarak hesaplanmıştır.
1.2. Piyasa Çarpanları Analizi’ne Göre Olası Değer Hesaplanması
1.2.1. Piyasa Değeri ile Net Aktif Değerleri Karşılaştırması
Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO’ların iskontosu %27,8 düzeyindedir ve bu iskontonun Panora GYO’nun Net Aktif Değeri’ne uygulanması durumunda Panora GYO için şirket değeri 420,0 milyon TL, pay başına değer ise 4,83 TL olarak hesaplanmıştır
1.2.2. Benzer Şirketlerin Kira Geliri ile Firma Değerinin Karşılaştırılması
Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO’ların kira gelirlerinin firma değerlerine göre geri dönüş süresi 10,4 yıldır. Bu geri dönüş süresine göre, Panora GYO’nun 40,1 Mn TL kira geliri ve 10,4 milyon TL net borcu dikkate alındığında, Panora GYO için şirket değeri 404,6 milyon TL, pay başına değer ise 4,65 TL olarak hesaplanmıştır.
1.2.3. Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kar (FAVÖK) ile Firma Değerinin Karşılaştırılması
Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO’ların 2012 FAVÖK tutarlarının firma değerlerine göre geri dönüş süresi 13,3 yıldır. Bu geri dönüş süresine göre, Panora GYO’nun 34,8 Mn TL FAVÖK tutarı ve 10,4 milyon TL net borcu dikkate alındığında, Panora GYO için şirket değeri 450,6 milyon TL, pay başına değer ise 5,18 TL olarak hesaplanmıştır.
1.3. Sonuç : Panora GYO halka arzında birim pay değeri 4,70 TL olarak belirlenmiştir.
2. Fiyat Tespit Raporu’nda Kullanılan Yöntemlerle Güncel Durum Analizi
Aşağıda yer alan analizde borsada işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının 2013 yıl sonu
mali tabloları esas alınmıştır.
2.1. Panora GYO Net Aktif Değeri
Panora GYO’nun 31.12.2013 tarihli bilançosu ve dağıtılan 2013 yılı nakit kar payı dikkate alındığında Net Aktif Değeri 625 milyon TL, pay başına net aktif değeri ise 7,19 TL’dir
2.2. Piyasa Çarpanları Analizi
2.2.1. Piyasa Değeri ile Net Aktif Değerleri Karşılaştırması
Borsa İstanbul’da işlem gören GYO’ların 31.12.2013 tarihi itibariyle net aktif değerleri, 09.04.2014 piyasa değerleri ve bu verilere göre hesaplanan iskonto/prim oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Emlak Konut GYO hariç medyan ile net aktif değerine göre iskonto %42,2 düzeyindedir.
Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYOlar’ın iskontosu %43,3 iken Panora GYO’nun net aktif değerine göre iskontosu %47,5 düzeyindedir. (Portföyü ağırlıklı olarak endüstriyel binalardan oluşan ve AVM içermeyen Reysaş GYO ile ortalamanın tersine yüksek oranda primli işlem gören Doğuş GYO hesaplama dışı tutulmuş, dönem içinde halka arz edilen Yeni Gimat GYO hesaplamaya dahil edilmiştir)
2.2.2. Benzer Şirketlerin Kira Geliri ile Firma Değerinin Karşılaştırılması
Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO’ların kira gelirlerinin firma değerlerine göre geri dönüş süresi 7,6 yıl iken Panora GYO’nun kira geri dönüş süresi 6,3 yıldır. (Portföyü ağırlıklı olarak endüstriyel binalardan oluşan ve AVM içermeyen Reysaş GYO ile ortalamanın çok üzerinde hesaplanan Doğuş GYO hesaplama dışı tutulmuş, dönem içinde halka
arz edilen Yeni Gimat GYO hesaplamaya dahil edilmiştir)
2.2.3. Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kar (FAVÖK) ile Firma Değerinin Karşılaştırılması
Gayrimenkul portföyünün %90 ve fazlası kira getirili varlıklardan oluşan GYO’ların “Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Değer Artışı”nı içermeyen ve gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançlarını düzelterek hesapladığımız 2013/12 FAVÖK tutarlarının firma değerlerine göre geri dönüş süresi 11,2 yıl iken Panora GYO’nun FAVÖK geri dönüş süresi 9,2 yıldır. (Portföyü ağırlıklıolarak endüstriyel binalardan oluşan ve AVM içermeyen Reysaş GYO ile ortalamanın çok üzerinde olan Doğuş GYO hesaplama dışı tutulmuş, dönem içinde halka arz edilen Yeni Gimat GYO hesaplamaya dahil edilmiştir)
2.3. Rapor Tarihi ve Güncel Durum Karşılaştırması
Fiyat Tespit Raporu’nda kullanılan yöntemlerin fiyat tespit raporu tarihi ve güncel durum için karşılaştırılması aşağıda yer almaktadır. Güncel durum analizinde 09.04.2014 piyasa verileri ve 2013 yılsonu mali verileri baz alınmıştır.
3. Halka Arz Sonrası Panora GYO Paylarının ve Borsa İstanbul’un Performansı
Panora GYO payları, Borsa İstanbul’da (“BIST-100”) 23.05.2013 tarihinde pay başına 4,70 TL fiyatla işlem görmeye başlamıştır.
Panora GYO paylarının 09.04.2014 borsa kapanış fiyatı 3,77 TL’dir. 25.03.2014 tarihinde pay başına 0,3462 TL nakit kar payı dikkate alındığında düzeltilmiş fiyat 4,12 TL’dir. Buna göre; halka arz fiyatı olan 4,70 TL baz alındığında pay fiyatında %12,42 değer kaybı söz konusudur. BIST-100 endeksi en yüksek seviyesi olan 93.398 puana Panora GYO paylarının işlem görmeye
başladığı dönemde 22.05.2013 tarihinde ulaşmıştır. Ancak sonrasında piyasalarda yaşanan olumsuzluklar nedeniyle endekste düşüş gerçekleşmiştir. 23.05.2013 tarihindeki açılış değeri 91.170 olan BIST-100 endeksinin 09.04.2014 tarihindeki kapanış değeri 72.429’dur. Buna göre BIST-100 endeksinde yaşanan değer kaybı %20,56’dır. Aşağıdaki grafikte Panora GYO ve BIST-100 endeksinin 23.05.2013 tarihli açılış fiyatları %100 olarak kabul edilmiş ve fiyatlarda meydana gelen değişimler yüzdesel olarak karşılaştırılmıştır.
BIST-GYO endeksinin 23.05.2013 tarihindeki açılış değeri 43.200, 09.04.2014 tarihindeki kapanış değeri ise 35.065’tir. Panora GYO paylarının işlem görmeye başladığı günden itibaren BIST-GYO endeksinde yaşanan değer kaybı %18,83’tür. Bu çerçevede Panora GYO paylarının işlem görmeye başladığı 23.05.2013 tarihinden itibaren BIST-100’e göre relatif getirisi %10,24, BIST-GYO’ya göre relatif getirisi %7,90 pozitiftir.
Ayrıca Panora GYO halka arzında, halka arz teşviki kapsamında, yatırımcıların halka arzdan alarak 90 gün süreyle hesaplarında bulunduracağı payların satış yapan ortaklar tarafından 4,76 TL fiyatla geri alınacağı taahhüdü verilmiştir. 21-22-23.08.2013 tarihlerinde gerçekleşen geri alım işlemleri çerçevesinde 18.934.226 adet pay (satışa sunulan payların %87’si) taahhüt veren
ortaklar tarafından pay başına 4,76 TL fiyatla geri alınmıştır.
4. Payların Borsa Performansına Etki Eden Faktörler
Panora GYO paylarının borsa performansına etki eden faktörler Şirket’in kontrolünde olmayan dışsal faktörler ve Şirket’in mali performansı olarak 2 ana başlık altında özetlenebilir.
4.1. Şirket Kontrolünde Olmayan Dışsal Faktörler
Şirket’in Kontrolünde Olmayan Dışsal Faktörler aşağıdaki gibi özetlenmiştir. Başta Amerikan Merkez Bankası olmak üzere yabancı merkez bankalarının likidite daraltıcı uygulamalara geçmesi ile global düzeyde piyasalarda yaşanan düşüşler ,Yurt içinde faiz hadlerinin yükselmesi , Yurt içi pay piyasalarında yaşanan düşüşler
4.2. Şirket Mali Performansı
2013 yılı Mayıs ayında tamamlanan halka arz sonrasında Panora GYO 2013 yılı Mart, Haziran, Eylül ve Aralık dönemi mali tablolarını açıklamıştır.
2013 yılsonu mali tablolarında yaşanan önemli değişiklikler;
Şirket 2013 yılı Nisan ayında ortaklarına 2012 yılı karından 23,89 milyon TL’lik temettü ödemesi gerçekleştirmiştir. Temettü ödemesinin de etkisiyle Şirket’in dönen varlıkları 2013 yılı Haziran döneminde 27 milyon TL’den 7 milyon TL’ye gerilemiştir. Yılsonu itibariyle dönen varlıklar 25 milyon TL olup ağırlıklı olarak bankalardaki mevduattan oluşmaktadır.
Temettü dağıtılması kararının etkisiyle 2013 yılı Mart dönemi tablolarında kısa vadeli yükümlülükleri 31 milyon TL’ye yükselmiş, temettünün Nisan ayında ödenmesiyle 2013 yılı Haziran döneminde 6 milyon TL’ye gerilemiştir. Finansal borcu bulunmayan Şirket’in 2013 yılsonu itibariyle kısa vadeli yükümlülükleri 4 milyon TL’dir.
Panora GYO, 05.04.2013 tarihi itibariyle GYO tüzel kişiliğini kazanmıştır. GYO kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olması sebebiyle; GYO dönüşümü öncesinde gayrimenkul değerlemesinden kaynaklanan ve uzun vadeli yükümlülükler kaleminde yer alan ertelenmiş vergi yükümlülüğü ortadan kalkmıştır. Bu etkiyle 2013 yılı Mart döneminde uzun vadeli yükümlülükler arasında bulunan 97,66 milyon TL karşılık 2013 yılı Haziran döneminde geçmiş yıllar karına eklenerek sıfırlanmıştır.
Şirket’in duran varlıklarında 2013 yılında meydana gelen 40 milyon TL’lik artış “Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller” kaleminde yeniden değerleme ile yaşanan artış kaynaklıdır. (2012 Aralık 594 milyon TL, 2013 Aralık 634 milyon TL)
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!