Körfez Gayrimenkul Hisse Yorumu
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.(KÖRFEZ GYO), “Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.” unvanı ile 1996 yılında kurulmuştur. KÖRFEZ GYO’nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı
haklara yatırım yapmaktır.
KÖRFEZ GYO, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 05.12.2011, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü’nün 14.12.2011 tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu’nun 29.12.2011 tarihli tescili ile “Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” olarak unvan değişikliğine gitmiş ve gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm sürecini tamamlamıştır.
Körfez GYO’nun mevcut portföyünde “Kartal Horizon Projesi”, “Kilyos Arsası” ve yıkım kararı olan Balıkesir Güre’deki “Güre Tesisi” bulunmaktadır. Kartal’da sahil şeridinde bulunan iki blok halinde inşa edilen Horizon projesi Dumankaya İnşaat tarafından “Hasılat Paylaşımı Karşılığında Arsa Satış Vaadi” sözleşmesi ile inşa edilmektedir. Projede109 adet rezidans ünitesi, 34 adet home office ve 35 adet ticari ünite yer almaktadır.
İstanbul Sarıyer Kilyos’ta mevcut imar durumu ile arsa üzerinde yaklaşık brüt toplam 1.200 m2 büyüklüğünde bir villa projesi geliştirilebileceği düşünülmektedir. Şirket, Balıkesir’in Edremit ilçesi Güre köyü Ilıca bölgesinde bulunan Körfez Tatil Beldesi Tesisi’ni satın alarak bu tesiste bulunan taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması amacıyla projelendirme çalışmalarına başlamıştır.
Ortaklık Yapısı
Şirketin büyük hissedarı %99,996 pay ile Kuveyt Türk’tür. Yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazı taşıyan nama yazılı A grubu hisseler de yine Kuveyt Türk’e aittir. Not: 31 Aralık 2012 itibarıyla ödenmiş sermayesi 65.822.000 TL, geçmiş yıl zararları ise TMS’ye göre 33.799.683 TL olan Körfez GYO, finansal tablolarının daha açık ve anlaşılabilir olması amacıyla geçmiş yıl zararlarının 16.322.000 TL’lik kısmını ödenmiş sermayesinden mahsup ederek, ödenmiş sermayesini 49.500.000 TL’ye indirmiştir
Halka Arza İlişkin Özet Bilgiler
Halka arz yoluyla ortaklığın çıkarılmış sermayesinin 49.500.000 TL’den 66.000.000 TL’ye çıkarılması nedeniyle artırılacak 16.500.000 YL nominal değerli paylara halka arzı “Borsada Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış” yönetimiyle gerçekleştirilecektir.
Gedik Yatırım Menkul Değerler’in yaptığı değerlemeler sonucunda şirketin toplam piyasa değeri 78,36 milyon TL olarak belirlenmiştir. Bu sonuçlar ışığında halka arz fiyatı %27,35 halka arz iskontosuyla 1,15 TL olarak belirlenmiştir. Gedik Yatırım Menkul Değerler değerleme yöntemi olarak piyasa çarpanları yöntemini ve net aktif değeri (NAD) yöntemini kullanmıştır. Piyasa
çarpanları yönteminde GYO sektörü ortalama piyasa değeri defter değeri (PD/DD) ve piyasa değeri net aktif değeri (PD/NAD) oranları kullanılmıştır.
Net Aktif Değeri
Gedik Yatırım Menkul Değerler hazırlamış olduğu fiyat tespit raporunda net aktif değer hesaplamasında varlıkların rayiç değerinden yükümlülükler düşülmüştür. Hesaplamada stoklar kalemi içinde muhasebeleştirilmiş olan gayrimenkullerin Aralık 2013, Ocak 2014 ve Şubat 2014 tarihleri itibariyle SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından
hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporları kullanılmıştır. Mali tablolarda toplam 48.929.330 TL (Güre arsasında ticari alanlara ait 6,5 milyon TL’lik değer yatırım amaçlı gayrimenkuller altında takip edilmektedir) maliyet değeriyle görülen gayrimenkullerin değerleme raporu referans alınarak bulunan rayiç değerleri 137,6 milyon TL’dir. Kartal Horizon Projesi’nin Rayiç Değeri belirlenirken, Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin 28/02/2014 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporu’ndaki
“projenin tamamlanması durumunda Körfez GYO A.Ş. payına düşen hasılat miktarının bugünkü değeri” esas alınmıştır (Kartal Projesi’nin Körfez GYO A.Ş. payına düşen miktarına göre mevcut
durum değeri 62.820.555 TL’dir. Bu değer projenin arsa değeridir).
NAD değerleme yönteminde piyasa değerine ulaşabilmek için, rayiç değerleriyle hesaplamaya dahil edilen gayrimenkullerin yanında şirketin bilançosunda bulunan stoklar hesabı dışındaki varlık ve yükümlülük kalemleri de 2013/12 dönem sonu değerleriyle hesaplamaya dahil edilmiştir.
Net aktif değer yöntemine göre Körfez GYO için bulunan piyasa değeri 113,8 milyon TL’dir. Pay başına net aktif değeri ise 2,30 TL bulunmuştur.
Piyasa Çarpanları Yöntemi
Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri
BİST GYO endeksinde işlem gren GYO’ların PD/NAD ortalamaları kullanılarak değerleme çalışması yapılmıştır. Değerlemede yüksek sermaye ve aktif büyüklüğü nedeniyle Emlak Konut GYO dışındaki tüm GYO’lar ve faaliyet konusu itibariyle Körfez GYO’ya benzer GYO şirketleri ve tüm GYO şirketleri kullanılmıştır.
Körfez GYO’nun mevcut portföyü göz önünde bulundurulduğunda şirket konut, turizm alanlarında faaliyet göstermektedir. Ayrıca şirketin piyasa değeri düşünüldüğünde 1 milyar TL üzeri piyasa değerine sahip GYO’lar değerlemeye katılmamışlardır.
Piyasa Değeri/Defter Değeri
Değerlemede BİST GYO endeksinde işlem gören GYO’ların PD/DD değerleri kullanılmıştır. Örneklem Piyasa değeri/Net Aktif Değeri çarpanında olduğu gibi yapılmıştır. BİST’te işlem gören GYO şirketlerinin PD/DD oranlarına göre 31,65 milyon TL özkaynağa sahip Körfez GYO’nun piyasa değeri 22,6 milyon TL olmaktadır.
Sonuç
Sektör genelinde GYO’ların iskonto oranı %36 seviyesindeyken, Emlak Konut GYO hariç tutulduğunda bu oran %42’e ulaşmaktadır. Gedik Yatırım, Net Aktif Değer ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemleri dikkate alınarak gerçekleştirdiği değerleme çalışmasında birim fiyatı 1,58 TL ve piyasa değerini 78,36 milyon TL olarak bulmuştur. Birim fiyat, şirketin Düzeltilmiş Net Aktif Değerine göre %27,35 iskonto ifade etmektedir.
Gedik Yatırım Menkul Değerler tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların, analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu düşünüyoruz.
Sektörün genel oranları karşılaştırıldığında Körfez GYO’nun %27,4 iskonto oranı hem sektörün genel ortalaması olan %36,6’nın hem de EKGYO hariç ortalama olan %42,49’un altında olduğu görülmektedir.
Bununla beraber piyasada işlem gören GYO’ların yukarıda belirtildiği gibi yüksek iskonto oranları ile işlem görmesi talebi kısıtlayıcı etki yaratabilir.
Sonuç olarak Gedik Yatırım tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların, analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu, hisse başına 1,15 TL olarak belirlenen halka arz fiyatının makul olduğunu düşünüyoruz.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!