Körfez Gayrimenkul Hisse Yorumu
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (“KRGYO”) 500.000.000 TL kayıtlı sermaye tavanı içinde, 49.500.000 TL olan
çıkarılmış sermayesinin 66.000.000 TL’ye arttırılması nedeniyle Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından ihraç
edilecek 16.500.000 TL nominal değerli paylar, 1 TL nominal değere tekabül eden beher pay için 1,15 TL fiyattan Borsa
Birincil Piyasa ‘da “Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış Yöntemi” ile 24-25/04/2014 tarihlerinde 2 iş günü süre KRGYO.BE
koduyla satışa sunulacaktır
ŞİRKET HAKKINDA
Şirket, Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanı ile 1996 yılında kurulmuş olup, Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.’nin bir iştirakidir.
1997-2001 yılları arasında Balıkesir/Edremit-Güre’de Devremülk ve Sosyal Tesisler projesini gerçekleştirmiş ve 2008 yılında satmıştır.
Yine 2005 yılında İstanbul-Hadımköy Lojistik Antrepo projesine başlamış ve 2007 yılda projeyi bitirerek satışını yapmıştır.
Daha sonra GYO dönüşümü için gerekli hazırlıkları tamamlayan Şirket, SPK’ ya başvurmuş ve Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak unvan değişikliğine gitmiştir.
2013/12 itibariyle şirketin 23 Milyon TL nakit ve benzeri mevcudu bulunmaktadır.
Şirket portföyündeki arsaları stoklar kaleminde takip etmektedir.
Güre tesisinin ticari üniteleri ise yatırım amaçlı gayrimenkullerde takip edilmektedir.
Şirket aktifleri 2012 yılsonuna göre 21,5 Milyon TL artmıştır.
Şirketin ilişkili taraflara ticari borçları Kartal Horizon ve Güre Tesisi’ne ait borçlanmalarla ilgilidir.
Güre tesisine ilişkin 15.817.991 TL ‘lik borç Ekim 2013 tarihi itibariyle ödenmiştir.
Kartal Horizon Projesine ait borç rakamı ise Eylül 2014 vadelidir. Yılsonu itibariyle şirketin ticari veya finansal herhangi bir borcu kalmayacaktır.
2013/12 itibariyle şirketin özkaynakları 31,6 Milyon TL’dir.
2013 yılı içerisinde şirket sermaye azaltımı gerçekleştirerek 65.822.000 olan sermayesini 49.500.000 TL’ye indirmiştir.
Şirketin son 3 yıllık dönemde satış geliri elde etmediği görülmektedir. Sabit getiri elde ettiği gayrimenkulü bulunmayan şirket projelerinin tapu teslimi sonrasında satış geliri yazacaktır. Kartal projesinde yapılmış olan sözleşme gereği ödeme alan şirket bu ödemeleri alınan avanslar kaleminde takip etmektedir.
KÖRFEZ GYO PORTFÖY TABLOSU
a) Kartal Horizon Projesi
28.02.2014 tarihli Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. raporunda Kartal arsası üzerinde gerçekleştirilecek projenin arsa sahibi açısından tamamlanmış olması halindeki değeri 108.346 Bin TL+KDV takdir edilmiştir.
Projenin geliştirildiği söz konusu arsa Kartal sahiline çok yakın bir konumda yer almakta olup alanı 5.982,91 m²’dir. Sahil yolundan yüksek derecede görünebilirliğe ve kesintisiz Marmara Denizi ve Adalar manzarasına sahiptir.
Parsel üzerinde geliştirilen projede 178 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Değerleme tarihi itibariyle proje inşaat aşamasında olup henüz arsa üzerinde herhangi bir bina bulunmamaktadır. Arsanın en iyi ve en verimli kullanım amacı, imar planında da belirtildiği üzere, rezidans ve ticaret amaçlı geliştirilmesidir.
Arsa üzerinde “Hasılat Paylaşımı Karşılığında Arsa Satış Vaadi” çerçevesinde proje geliştirilmektedir. Dumankaya İnşaat San. ve Tic. A.Ş. ile yapılan sözleşmeye göre, projedeki bağımsız bölümler ve tüm yapılar anahtar teslimi inşa edilecek, satışları yine yüklenici tarafından gerçekleştirilecek, asgari olarak taahhüt edilen satış hasılatının iki katının (164.000.000.-TL) fazlası da taraflar arasında %50 oranında paylaşılacaktır. 82 Milyon TL’lik garanti edilen gelir için 3 yıllık bir ödeme planı oluşturulmuştur ve her türlü şartta Şirket’e ödeneceği taahhüt edilmiştir (Anlaşma gereği tüm ödemeler gerçekleştirilmeden tapu teslimi gerçekleşmeyecektir). Şirket, Dumankaya İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi (Yüklenici) ile 19 Mart 2012 tarihinde imzalamış olduğu arsa satış vaadi sözleşmesinin kısmen değiştirilmesine yönelik olarak, 18 Şubat 2014 tarihinde ek sözleşme imzalamıştır. Söz konusu ek sözleşme ile ana sözleşmede belirtilen ödeme dönemlerinde ve ana sözleşmede geçen bazı hükümlerde değişiklik yapılmasına karar verilmiştir. Yeni ödeme planına göre Yüklenicinin, Şirket’e ödeyeceği asgari tutar, bu güne kadar ödediği bedeller de dâhil olmak üzere, ana sözleşmedeki bedele ilave olarak 4.500.000 TL artacaktır.
b) Kilyos Arsası
Kilyos arsası Sarıyer ilçesi Kilyos Köyünde yer almaktadır.
Bölgesel olarak bakıldığında bu mevkide birçok önde gelen inşaat firması ve GYO’nun villa tarzında geliştirilen projeleri bulunmaktadır.
Şirket arsasının proje gerçekleştirilebilecek toplam brüt alanı 8.841 m², imar planına göre geliştirilebilir arsa alanı ise 4.520 m²’dir ve henüz arsa üzerinde herhangi bir gerçekleştirme bulunmamaktadır. Gayrimenkul değerleme raporunda mevcut imar durumu ve yapılaşma koşulları baz alınarak arsa üzerinde toplam inşaat alanı 1.234 m² olan 5 adet havuzlu villadan oluşan bir site yapılacağı öngörülmüştür.
31 Aralık 2013 tarihinde Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerleme çalışmasında arsanın değeri 4.852.000 TL olarak belirlenmiştir.
c) Güre Tesisi
İzmir Çanakkale yolu ile deniz arasında konumlanan taşınmaz Güre ve Akçay merkeze 3 km, Edremit merkeze 11 km mesafede yer almaktadır.
Tesisin bulunduğu bölge turizm alanı olarak gelişmekte olup, taşınmaza yakın konumda termal oteller bulunmaktadır.
Güre tesisinde Körfez Tatil Beldesi’ni oluşturan 211 bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuştur. Yıkılması söz konusu olan mevcut tesiste mülkiyet hakkı bulunanlara sahip oldukları her bir bağımsız bölüm için arsadan belirli pay verilecektir.
14 Ocak 2014 tarihinde Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerleme çalışmasında Körfez GYO payına düşen (%80,15) arsanın değeri 24,4 Milyon TL olarak belirlenmiştir.
KÖRFEZ GYO DEĞERLEME ÇALIŞMASI(GEDİK YATIRIM)
1) Net Aktif Değer Yöntemi
Net Aktif Değer Yöntemine göre Körfez GYO için bulunan piyasa değeri 113,8 Milyon TL’dir. Pay başına net aktif
değer ise 2,30 TL’dir.
2) Çarpan Analizi-Benzer şirket “Piyasa Değeri /Net Aktif Değer” oranları
BIST’te işlem gören GYO şirketlerinin PD/DD oranlarına göre yapılmış olan değerlemede 31,8 milyon TL özkaynağı olan KÖRFEZ GYO için ortaya çıkan değer 22,6 milyon TL olmuştur.
3) Çarpan Analizi-Benzer şirket “Piyasa Değeri / Defter Değeri” oranları
BIST’te işlem gören GYO şirketlerinin PD/NAD oranlarına göre yapılmış olan değerlemede 113,8 milyon TL net aktif değeri olan KÖRFEZ GYO için ortaya çıkan değer 56,5 milyon TL olmuştur.
BİZİM MENKUL DEĞERLER A.Ş. Değerlendirmesi
Yapılan çalışmada net aktif değer analizine, PD/DD ve PD/NAD çarpan analizlerine sırasıyla %50, %20 ve %30 ağırlık verilmiştir.
Yapılan değerlemeler sonucunda şirketin toplam piyasa değeri 78,36 Milyon TL olarak belirlenmiştir. Bu sonuçlar altında halka arz fiyatı %27,35 halka arz iskontosuyla 1,15 TL olarak belirlenmiştir.
Halka arz işlemi %33,3 sermaye artırımı yöntemiyle gerçekleştirilecektir. 16,5 milyon payın arz edileceği işlemde toplam halka arz büyüklüğü 18.975.000 TL olarak gerçekleşecektir.
Halka arzdan sağlanacak gelir, şirketin sahip olduğu varlıklar, katlanması gereken yükümlülükler, borçluluk durumu ve projelerden elde edeceği düşünülen gelirlerle birlikte şirketin önümüzdeki dönemde kendi kapasitesi dahilinde proje geliştirmek için gereken finansman konusunda sıkıntı çekmeyeceği söylenebilir.
Yatırımcıların GYO endeksinde işlem gören şirketlere bakış açısı düşünüldüğünde Net Aktif Değer’e yüksek ağırlık verilmiş olması makul karşılanabilir.
Şirketin net aktif değerini oluşturan gayrimenkuller ve bu gayrimenkullere ait olan ekspertiz raporları incelendiğinde bahsi geçen raporların kapsamlı olarak hazırlandığı ve değerlemelerin makul ölçüde yapıldığı söylenebilir.
Şirkete ait Güre Tesis projesinin barındığı riskler göz önüne alındığında projenin arsa değeri üzerinden toplam değere eklenmesi olumlu algılanmalıdır.
Şirket için belirlenen değere göre oluşan halka arz öncesi ve sonrası net aktif değer iskonto oranları piyasa şartları içinde makul seviyelerdedir.
Hazırlanmış olan fiyat tespit raporunun, kamuya açıklanmış diğer belgelerle birlikte düşünüldüğünde, yeterince kapsamlı ve anlaşılır şekilde hazırlandığı görüşüne sahibiz.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!