Körfez Gayrimenkul Hisse Yorumu
Şirket Bilgileri
Körfez GYO, Kuveyt Türk Katılım Bankası’nın bağlı ortaklıklarından bir tanesi olup SPK’nın gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında tespit etmiş olduğu çerçevede esas faaliyetlerini sürdürmektedir.
Şirketin 2013/12 dönemi itibariyle aktif büyüklüğü 80,3 milyon TL ve özkaynak büyüklüğü ise 31,65 milyon TL’dir. Şirketin varlıklarının dağılımı incelendiğinde toplam varlıklarının %69’luk kısmı stoklar ve yatırım amaçlı gayrimenkuller (esas faaliyetlerine ilişkin gayrimenkul ve projeler) ve %29’luk kısmı ise likit varlıklardır. Kalan %2,4’lük kısım ise diğer çeşitli varlıklardır. Şirketin kaynak yapısı incelendiğinde finansal borçlanma yolunu seçmediği ve yabancı kaynaklarının tamamına yakın
kısmının ise kısa vadeli yükümlülüklerden oluştuğu görülmektedir. Yabancı kaynaklar %61 ve özkaynaklar ise %39’luk bir dağılıma sahiptir. Kısa vadeli yükümlülüklerin ise tamamına yakın kısmı ticari borç ve alınan avanslardan oluşmaktadır. Özsermaye yapısı incelendiğinde şirketin son 3 yıllık dönemde ciro elde edemeyip sürekli zarar ediyor olması nedeniyle özsermayenin toplamda ödenmiş sermaye değerinin altında kaldığı görülmektedir. Şirketin piyasa değerini oluşturacak kısım olan varlıkları;
likit varlıklar ve projelerde (stoklar ve yatırım amaçlı gayrimenkuller) yoğunlaşmaktadır. Şirketin 22,96 milyon TL’lik likit varlığının yanında toplam 3 tane önemli varlığı yer almaktadır. Bunlar “Kartal Horizon Projesi”, “Kilyos Arsası”
ve “Güre, Balıkesir Tesisi”dir. Bu üç varlığın özellikleri özetle aşağıda yer almaktadır:
Kartal Horizon Projesi: Bu proje, şirketin İstanbul/Kartal ilçesinde yer almakta olup toplam alanı 5.982,91 m2’dir.
Projede 178 tane bağımsız alan bulunmaktadır. Her bağımsız bölüm kat irtifakı tapusuna sahiptir. Bu proje, 28/02/2014 tarihi itibariyle %19’luk bir tamamlanma oranına sahiptir.
Bu değerlendirme raporu Sermaye Piyasası Kurulu’nun 12/02/2013 tarih ve 5/143 sayılı ilke kararına dayanarak Asya Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanmıştır. Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin halka arzına ilişkin olarak, yatırımcıların halka arza katılması ya da katılmaması yönünde bir öneri ya da teklif değildir. Bu rapor yalnızca aracı kurumun görüşü olup yatırımcılar, halka arza ilişkin sirküleri ve izahnameyi inceleyerek kararlarını vermelidirler.
İlgili arsa üzerinde “Hasılat Paylaşımı Karşılığında Arsa Satışı Vadi” çerçevesinde proje gerçekleştirilmektedir. Projenin tamamlanmasının ardından yüklenici firma olan Dumankaya İnşaat San. Ve Tic. A.Ş. tarafından satış hasılatının %50’lik kısmı (82 milyon TL’den az olmamak üzere) Körfez GYO’ya ödenecektir.
Kilyos Arsası: Arsa, İstanbul’un Sarıyer ilçesinde yer almaktadır. Bu arsa, konut yapımı amacıyla satın alınmıştır. Arsa üzerinde gerçekleştirilmesi düşünülen projenin brüt alanı 8.841 m2 ve net alanı ise 4.520 m2’dir. Bu arsa için yapılan gayrimenkul değerleme raporuna göre arsa üzerinde 5 adet havuzlu villa yapılacağı öngörülmüş olup bu çerçevede arsanın ekspertiz değeri 4.852.000 TL olarak hesaplanmıştır.
Güre Tesisi: İzmir-Çanakkale yolu üzerinde yer alan tesis Edremit’e 11 km mesafededir. Arsanın %80,15’i Körfez GYO’ya ait olup üzerinde 4 yıldızlı 195 odalı bir otel ve 125 tane devre tatil ünitesi barındıracak şekilde varsayımda bulunularak değerleme yapılmış ve ekspertiz değeri 24,4 milyon TL olarak (%80,15’i için) tespit edilmiştir.
Halka Arz Gelirinin Kullanım Yeri
Körfez GYO, halka arzın gerçekleşmesi ile birlikte toplam 18,2 milyon TL nakit girişi sağlayacaktır. Şirketin mevcut durumdaki bilançosu incelendiğinde (2013/12 dönemi bilançosu) toplam nakit ve nakit benzeri 22,96 milyon TL’dir. Elde edilecek olan halka arz tutarı ile birlikte şirketin Sarıyer’de yer alan Kilyos arsası ve Güre’de yer alan arsasına proje geliştirilecektir.
Fiyat Tespit Raporu Hakkında
Körfez GYO için Gedik Yatırım tarafından hazırlanan değerleme çalışmasında üç yöntem kullanılmıştır: net aktif değer yöntemi, PD/NAD çarpanı yöntemi ve PD/DD çarpanı yöntemi. Net Aktif Değer Yöntemi: Net aktif değer yöntemi, bir şirketin varlıklarının rayiç bedeli ile yükümlülüklerinin farkı alınarak piyasa değerine ulaşan bir yöntem olup bu yöntem genellikle uzun dönemli projeler yaparakvarlığını sürdüren şirketler için kullanılır. Körfez GYO için hazırlanan net aktif değer yöntemine göre şirketin 3
gayrimenkulü olan “Kartal Horizon Projesi”, “Kilyos Arsası” ve “Güre Tesisi”nin rayiç bedelleri, bu üç tesis için hazırlanan ekspertiz değerleri baz alınarak net aktif değere eklenmiştir. Bu varlıkların rayiç bedellerine nakit varlıklar, diğer dönen varlıklar ve toplam duran varlıklar eklendikten sonra yükümlülükler çıkarılarak şirketin net aktif değerine ulaşılmıştır. Bu yönteme göre şirketin net aktif değeri 113.790.117 TL (2,30 TL/hisse) olarak tespit edilmiştir.
PD/NAD Yöntemi: BİST’te yer alan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının PD/NAD oranı kullanılarak yapılan değerlemede şirket ile esas faaliyet alanı benzer olan şirket sayısının çok az olması nedeniyle farklı bir uygulamaya gidilmiştir. Örneğin BİST’te yer alan GYO şirketlerinin bir kısmı düzenli kira geliri elde etmekte olup bu çerçevede Körfez GYO ile farklılık arz etmektedir. Diğer taraftan devlet desteği ve yüksek aktif büyüklüğü olan Emlak Konut GYO da hariç tutulmuştur. Bu çerçevede toplam iki adet PD/NAD çarpan analizi gerçekleştirilmiştir. Bunlardan ilki Emlak Konut GYO hariç bırakılarak GYO sektörü çarpanı alınmış, diğerinde
ise esas faaliyet açısından benzerlik gösteren GYO şirketleri baz alınmıştır. Bu çerçevede gerçekleştirilen değerlemede şirketin piyasa değeri 56.454.300 TL olarak tespit edilmiştir.
PD/DD Yöntemi: Bu yöntemde de yine PD/NAD yönteminde kullanılan yöntemle PD/DD çarpanı kullanılarak değerleme yapılmıştır. Yapılan bu değerlemeye göre şirketin piyasa değeri 22.636.505 TL olarak tespit edilmiştir
Her üç yönteme göre yapılan değerlemelerden elde edilen piyasa değerleri farklı oranlarda ağırlıklandırılarak nihai piyasa değerine ulaşılmıştır. Buna göre net aktif değer %50, PD/DD %20 ve PD/NAD yöntemi ise %30 oranında ağırlıklandırılarak nihai piyasa değerine ulaşılmıştır. Sonuç olarak şirketin piyasa değeri 78,36 milyon TL olarak tespit edilmiş olup halka arz iskontosu ise %27,35 olarak uygulanmıştır. Bu çerçevede şirketin halka arz fiyatı 1,15 TL/hisse olarak tespit edilmiştir
Fiyat Tespit Raporuna Yönelik Görüşümüz
Körfez GYO’nun halka arzında değerlemeyi hazırlayan Gedik Yatırım, 3 değerleme yöntemi kullanmıştır. Bu yöntemler “Net Aktif Değer”, “PD/NAD Çarpanı” ve “PD/DD Çarpanı” şeklindedir. Şirketin gayrimenkul yatırım ortaklığı olması ve geçmişte herhangi bir esas faaliyet geliri elde etmemesi, bunun yanında kira vb. bir düzenli gelirinin olmaması gibi nedenlerle en temel değerleme yöntemlerinden olan “İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi” yönteminin kullanılması uygun değildir.
Yapılan değerleme yöntemlerinden elde edilen değerler ve çarpan analizlerinde kullanılan örneklemler esas faaliyetleri açısından makul şirketlerdir. Net aktif değeri 113,8 milyon TL olan şirket için tespit edilen 78,4 milyon TL’lik piyasa değerine göre şirketin iskonto oranı %31,1; %27,35’lik halka arz iskontosu uygulanarak tespit edilen 56,9 milyon TL’lik halka arz piyasa değeri ise %50’lik bir iskonto oranına tekabül etmektedir. Bu iskonto oranları BİST’te işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının piyasa değerleri ile kıyaslandığında makul bir seviyededir.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!