Körfez Gayrimenkul Hisse Yorumu
Şirket Hakkında Özet Bilgi
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 1996 yılında kurulan Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. kuruluşudur. Şirketin; Kartal Horizon Projesi, Kilyos Arsası ve Güre Tesisi olmak üzere üç adet önemli projesi bulunmaktadır.
· Kartal Horizon Projesi: Konu Projeye ait arsa; Kartal İlçesi Yeni Kordonboyu Mevkiinde deniz görür konumda sahil yolundan yüksek derecede görünürlüğe sahiptir. Toplam arsa alanı 5,983 m2ve toplam inşaat alanı ise 43,690 m2’dir. Körfez GYO, Kartal Arsası için Dumankaya İnşaat ile %50 hasılat paylaşım modeline göre anlaşmaya varmıştır. Bu anlaşmaya göre; Körfez GYO’nun payı 82 milyon TL’den az olmayacak ve yapılan plan doğrultusunda 2013 sonu itibariyle 26 milyon TL’lik ödeme tahsil edilmiştir.
· Kilyos Arsası: İlgili Proje; Sarıyer İlçesi Kilyos Köyündedir. Arsanın brüt alanı 8,841 m2 iken, geliştirilebilir arsa alanı 4,520 m2
’dir (4,300 m2yol ve yeşil alan olarak terk edilecektir). Bu arsa üzerine yapılması planlanan villa sayısı 5’tir ve arsanın son yapılan ekspertiz değerleme çalışmasına göre değeri 4,8 milyon TL olarak tespit edilmiştir.
· Güre Tesisi: İzmir Çanakkale yoluna cepheli olan Güre tesisi Akça merkeze 3 km mesafededir. Tesisin bulunduğu yer turizm alanı olarak gelişmekte, taşınmaza yakın konumda termal oteller bulunmaktadır. Yıkılması söz konusu tesisin yerine yeni bir projenin geliştirilmesi gündemde. Son ekspertiz raporuna göre; tesisin Körfez GYO payına (%80,15) düşen payı 24,4 milyon TL olarak
belirlenmiştir.
Şirket Finansalları Hakkında Özet Bilgi
Şirketin 80 milyon TL büyüklüğündeki bilançosunun 31,6 milyon TL’si özkaynaklardan oluşmaktadır. Şirketin net finansal borcu olmamakla beraber, şirket 23 milyon TL net nakit pozisyonda bulunmaktadır. 2011-2013 yıllarını kapsayan 3 yıllık dönemde şirketin satış geliri yoktur. 2013/12 aylık dönemde şirketin satış geliri olmamasına rağmen “yatırım amaçlı gayrimenkullerin makul değerlerindeki artış” ile şirketin esas faaliyet karı 426 bin TL olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan şirketin finansal yatırımı olan “altın fonu satış zararı” ile şirketin net dönem zararı 380 bin TL olarak gerçekleşmiştir.
Halka Arz Gelirinin Kullanımı
· Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. halka arzdan gelmesi planlanan nakit girişi ile Sarıyer/Kilyos ve Balıkesir/Edremit’teki Güre tesislerinde proje geliştirme fırsatlarının değerlendirilmesi ve söz konusu arsalar üzerinde muhtemel proje inşaatlarının finanse edilmesi planlanmaktadır.
Halka Arz Fiyat Tespiti Hakkında Değerlendirmemiz
· Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin halka arz fiyat tespit raporuna göre; halka arz edilecek payların birim fiyatının tespitinde Net Aktif Değer Yöntemi ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemleri kullanılmıştır. Değerlemede Net Aktif Değer (NAD) yöntemi ile bulunan değere %50 ve Piyasa Çarpanları ile bulunan değere ise %50 (Piyasa değeri/NAD %30, piyasa değeri/defter
değeri %20) ağırlık verilmiştir.
· Net Aktif Değer ve Piyasa Çarpanları Karşılaştırma yöntemlerine göre ağırlıklı fiyatlandırma sonrası şirketin değeri 78,36 milyon TL ve hisse fiyatı 1,60 TL olarak bulunmuştur. %27 iskonto sonrası halka arz fiyatı 1,15 TL olarak tespit edilmiştir.
· Kullanılan değerleme metodları ve ağırlıkları dengeli olup, Net Aktif Değer metoduna daha fazla ağırlık verilmesinin makul olduğu düşünüyoruz. Körfez Gayimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin kullanılan üç yönteme göre iskontosu %27, NAD’a göre iskontosu %50 olarak hesaplanmıştır. Emlak GYO ve aşırı primli işlem gören GYO’lar hariç sektörün NAD’a göre ortalama iskonto oranı da yaklaşık %50 seviyesindedir.
· Sonuç olarak; şirketin Piyasa Değeri/ NAD’a göre sektör ortalaması fiyatla halka açıldığını ve halka arz fiyatının makul olduğunu düşünmekteyiz.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!