Mahfi Eğilmez – 03.05.2017
Konut fiyatlarının yükselişi, düşüşü ve tekrar yükselişi
1990’lı yılların son dönemiyle 2008 küresel krizi arasındaki dönemde dünyadaki önemli eğilimlerden birisi yükselen konut satış fiyatlarıydı. Bütün dünya, inşaat yaparak büyüme yolunu keşfetmiş gibiydi. Özellikle yeni teknolojilerin gelişmesiyle konutlarda kullanılan malzemelerin çok hızlı bir değişim geçirmesi eskiyen konutları yenileriyle değiştirmek isteyen insan sayısının artmasına yol açtı. Dünya refahında 1990’ların ortasından başlayan ve on yıldan fazla süren yükselen konjonktür de bu yenilenmeye yardım etti. Geliri artan insanlar evlerini yenilemeye başladılar. Bu gelime konut talebini ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırmaya başladı.
Aşağıdaki grafik bize, 2000 yılının ilk çeyreğinden (ilk çeyrek dâhil) 2016 yılının son çeyreğine kadar (son çeyrek hariç) küresel konut fiyat endeksindeki değişimi gösteriyor (yazıda kullandığım grafiklerin tümünü IMF’nin Global Housing Watch adlı sitesinden aldım: http://www.imf.org/external/research/housing/index.htm.)
2000 yılını baz olarak alan endeks (2000 = 100) 2008 yılındaki küresel krize kadar inanılmaz bir çıkış sergiliyor ve bu yaklaşık 9 yıllık konjonktürel çıkış aşamasında sürede konut fiyatları 2008 yılında tepe noktasına ulaşarak yaklaşık yüzde 60 yükseliş göstermiş bulunuyor. Küresel krizin ortaya çıkmasıyla birlikte bu çıkış kısa bir duraklama yaşadıktan sonra bu kez düşüş başlıyor. Düşüşün dip noktası 2013 yılında görülüyor (yaklaşık yüzde 11 oranında bir gerileme.) Sonrasında konut fiyatları yeniden yükseliş eğilimine geçiyor ve hızla 2008 yılındaki tepe noktasına doğru yaklaşıyor.
Bu grafiğe bakarken 2000 ile 2008 arasındaki hızlı yükselişin çok tartışılan ‘emlak balonu’ meselesine ışık tuttuğunun altını çizelim. 2013 sonrasında başlayan yeni yükseliş eğiliminin benzer bir balon yaratıp yaratmadığının da tartışıldığını vurgulayalım. Bugün bunu söylemek için erken olduğu kanısındayım çünkü artık baz daha yüksek bir yerde bulunuyor.
Son bir yıl içinde ülke özelinde konut satış fiyatlarında nasıl bir gelişme olduğunu görebilmek için aşağıdaki grafiğe bakmamız gerekiyor.
Grafik bize sol tarafta Brezilya ile başlayıp Endonezya’ya kadar giden ülkelerde son bir yıl içinde konut satış fiyatlarının düştüğünü, Makedonya, Peru ve Belçika’da fiyatların değişmediğini, Finlandiya’dan Yeni Zelanda’ya kadar giden ülkelerde ise fiyatların arttığını gösteriyor. Türkiye, konut satış fiyatlarının son bir yıl içinde artış gösterdiği ülkeler arasında bulunuyor.
Türkiye ile ilgili olarak son bir yılda (Şubat 2016 ile Şubat 2017 arası) konut satış fiyat endekslerindeki gelişmeleri Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksinden yararlanarak bir grafik haline getirebiliriz (Kaynak:
Aşağıdaki grafikte mavi çizgi eski yani ikinci elden konut satış fiyatlarını, yeşil çizgi yeni konut satış fiyatlarını gösteren endekslerdeki değişimi sergiliyor.
Grafik, Türkiye’de son bir yıl içinde hem yeni hem de eski konut satış fiyatlarının düzenli bir yükseliş eğilimi içerisinde olduğunu ortaya koyuyor. Türkiye özelindeki bu değerlendirme yukarıda IMF sitesinden alınan grafikteki görünüme uyumlu bir durumu gösteriyor.
Konut satış fiyatları artıyor ama kiralar aynı oranda artıyor mu?
Bu soru bizi emlakte balon var mı yok mu tartışmasının odak noktasına götürüyor. Çünkü eğer kiralar da konut fiyatlarıyla paralel artıyorsa konuta olan talep doğru bir talep demektir. Buna karşılık satış fiyatları artarken kira gelirleri benzer şekilde artmıyorsa o zaman farklı bir görünüm söz konusu demektir.
Aşağıdaki grafik konut satış fiyatlarıyla kiralar arasındaki ilişkiyi gösteriyor. 100 üzerinden çizilen noktalı çizgi bize konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı sınırı gösteriyor endeks 2010 yılını baz alarak yani 2010 = 100 olarak hazırlanmış bir endeks.)
Çek Cumhuriyeti, konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı ekonomin tipik örneği olarak karşımızda duruyor. Onun solundaki ekonomiler 2010 yılından bu yana konut satış fiyatlarının kiralara göre daha fazla arttığı, sağındaki ekonomiler kiraların konut satış fiyatlarından daha fazla arttığı ekonomiler.
Türkiye ekonomisi konut satış fiyatlarının kiralara göre en hızlı arttığı ekonomi durumunda bulunuyor. Buna göre Türkiye’de konut satış fiyatlarındaki artış ile kiralardaki artış arasında 2010 yılından bu yana konut satış fiyatları lehine yaklaşık yüzde 50 oranında fark oluşmuş. Yani konut satış fiyatlarındaki artış kadar kiralar artmamış.
Aşağıdaki grafik, 2012 = 100 bazlı endeksler aracılığıyla Türkiye’de çeşitli illerdeki konut satış fiyatlarındaki artışlarla kiralardaki artışı karşılaştırmalı olarak göstermektedir (Kaynak: Reidin verilerinden Cusham & Wakefield Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu, 2016.)
Grafik, bir önceki grafikteki görünümle aynı şekilde kira artışlarının satış fiyatlarındaki artışların gerisinde kaldığını ortaya koyuyor.
Değerlendirme
Nüfus artışı, gelir artışının hızlanması, kentlileşme eğiliminin artmasıyla birlikte 1990’ların son çeyreğinde bütün dünyada konut talebinde ortaya çıkan artış konut satış fiyatlarının artmasına yol açmış bulunuyor. Bu artış 2008’de başlayan küresel krizle birlikte düşüşe dönüşse de bu dönüş fazla uzun sürmemiş görünüyor. 2013’den itibaren konut fiyatlarında 2000 – 2008 arasındaki kadar güçlü olmasa da yeni bir artış eğilimine girilmiş bulunuluyor. Bu eğilim Türkiye’de benzer bir çizgide gelişmiş.
Yukarıya aldığımız grafikler bize konut fiyatlarında yaşanan artışların kiralara benzer biçimde yansımadığını gösteriyor. Bu durumda Kira / Satış Fiyatı ilişkisi giderek birbirinden uzaklaşan bir ilişki halini alıyor. Eskiden 20 – 25 yıllık kira getirisi konutun satış fiyatına eşitken bu oran 30 – 35 yıla doğru gidiyor. Zaten emlakte balon var mı yok mu tartışmasının temeli de bu orana dayanıyor. Bu durumda ya konut satış fiyatları yanlış ya da kiralar. Konutun satış fiyatıyla getireceği kira geliri arasındaki fark ne kadar açıksa balonun varlığı da o kadar gerçek demektir. Ne var ki aradaki farkın açılmasının temel nedenlerinden birisi kiralardaki artış oranının Yİ – ÜFE fiyat endeksine bağlanmış olması. Enflasyonu üretici fiyatları açısından ölçen bu endeks yıllardır hep yüzde 3 – 4 oranı gibi TÜFE’ye göre düşük çıkıyor ve o nedenle de kiralardaki artış, konut satış fiyatlarındaki artışın gerisinde kalıyordu. Bu yıl bu endeks hızlı bir artışla yüzde 16’lara yükselmiş bulunuyor. Bu durumda konut kiraları önümüzdeki dönemde artacak gibi görünse de konut stoku bolluğunun buna ne kadar imkân tanıyacağı son derecede zor yanıtlanacak bir soru.