İş GYO Hisse Hisse Yorumu
Öneri: AL
Hedef Fiyat: 2,35 TL
İş GYO çeşitlendirilmiş kiralanabilir varlık portföyü ve güçlü kira gelirleriyle öne çıkıyor. Şirket 1,5 milyar TL’lik kiralanabilir portföye sahipken, %58’i ofislerden ve %42’si perakende alanlardan olmak üzere, yıllık 124 milyon TL kira geliri elde ediyor. Kanyon Alışveriş Merkezi ve İş Kuleler toplam gayrimenkul portföyünün %36’sını oluşturuyor. Bu iki varlık dışında İş GYO’nun portföyünde hipermarket binası ve alışveriş merkezinden oluşan dört adet perakende yatırımı, sekiz ofis binası ve bir otel bulunuyor. İş GYO’nun varlıklarının büyük bir kısmı merkezi lokasyonlarda bulunduğundan, kiracı profili ve doluluk oranları oldukça yüksek seviyelerde.
Devam eden projelerin katkısı ile kira gelirleri büyüyecek. Devam eden Tuzla Operasyon ve Teknoloji Merkezinin (184,5 bin m2 brüt kiralanabilir alan), Tuzla Karma Projenin (33 bin m2 brüt kiralanabilir alan), İzmir Ege Perla AVM’nin (26 bin m2 brüt kiralanabilir alan) ayrıca ruhsat başvurusu bakanlıkça onaylanmış olup, belediyeden ruhsat alımı beklenen İstanbul Finans Merkezi projesi (tahmini 16,5 bin m2 brüt kiralanabilir alan) ve Manzara Adalar projesinin (55 bin m2 brüt kiralanabilir alan) tamamlanmasıyla birlikte, 2014’te 209 bin m2 olan toplam brüt kiralanabilir alanın 2019’de 540 bin m2 ‘ye yükselmesi bekleniyor.
İş Bankası’na 25 yıllığına kiralanan Tuzla Operasyon Projesinin 2015’in 3. çeyrekte tamamlanması planırken, 230 milyon dolar geliştirme maliyeti öngörülüyor. Tuzla Operasyon Projesi’nin 2015’in son çeyreğinden itibaren yıllık 22 milyon dolar kira geliri yaratması bekleniyor. Ayrıca, 2016 ilk çeyrekte faaliyete geçmesi beklenen Tuzla Karma Proje’ninden de yıllık 8 milyon dolar kira geliri bekleniyor. Ege Perla projesi ise, tahmini 180 milyon dolar geliştirme maliyeti olan lüks markalı karma projesi olup, 2015 yılının son çeyreğinde tamamlanması ve yıllık kira gelirine 9 milyon dolar katkı yapması bekleniyor. Ayrıca Ege Perla projesindeki konutların m2 satış fiyatları 3.300 dolar, ofislerin m2 satış fiyatları ise 3.600 dolar civarında olması öngörülüyor. İş GYO’nun tüm projelerinin tamamlanmasıyla, 2014’te 116 milyon TL olan toplam kira gelirinin 2016 sonunda 220 milyon TL ve 2018 sonunda 272 milyon TL’ye ulaşmasını bekliyoruz.
Şirket kira artışlarında TL cinsi kiralar için enflasyon oranında artış uygularken, döviz kira geliri için ya döviz enflasyonu ya da ortalama %3 artış oranı kullanmaktadır. Şirket’in kira gelirlerinin %38’i dolar %5’i euro ve %57’si TL cinsinden oluşmaktadır. İş GYO yönetimi, kur sabitlemesine nadiren ihtiyaç duyduklarını belirtirken, geçmiş dönemde sadece global krizler sırasında kiracıların pazarlama stratejilerine katkıda bulunmak amacıyla kur sabitlemesi uyguladığını ifade etmiştir.
İş GYO 2015 yılında lansmanı yapılması beklenen Topkapı ve Kartal Karma projeleriyle konut segmentinde genişlemeyi planlıyor. i) Aralık ayında satışına başlanan Kartal Karma projesinde 975 konut, 145 bin m2’lik satılabilir alan, 50 bin m2’lik kiralanabilir alan bulunuyor. Tahmini geliştirme maliyeti 280 milyon dolar seviyesinde bulunan projede, m2 satış fiyatları 4.750-5.500 TL arasında değişirken; yıllık 9 milyon dolar kira geliri bekleniyor. ii) Topkapı projesinde (Projenin %50’si İş GYO’ya, geri kalanı NEF’e ait) ise, 3,500 konut, 250 bin m2 satılabilir alan bulunurken, m2 satış fiyatının ortalama 6 bin TL civarında olması bekleniyor. Şirket, Topkapı projesinde inşaat ruhsatını yakın zamanda almayı beklerken, hemen sonrasında ön satışlara başlamayı planlanıyor. İş GYO, bu projede NEF Yapı’nın sosyal servisler kiralama konseptini uygulayacak. Bu konsept, aylık ödemelerle çeşitli sosyal ve eğlence hizmetlerini (örn: ziyaretçiler için ek odalar, sinema, oyun odaları, çamaşırhane vs.) barındırıyor. Türkiye’de yaygın olmayan bu konseptin özellikle genç müşterileri satın alma ve kiralamada daha çekici hale getireceğini düşünüyoruz.
İndirgenmiş nakit akımına dayanan parçaların toplamı yöntemiyle değerlediğimiz İş GYO için Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyetini (AOSM) %12,2 olarak hesaplamaktayız. Bu hesaplamamızda, risksiz faiz getirisi olarak %9,00, hisse senedi risk primi olarak %4,10 kullandık.
İş GYO hisselerini, çeşitlendirilmiş varlık portföyünden elde ettiği düzenli kira gelirleri (toplam kira gelirinin %43’ü döviz bazlı), gerçekleştireceği yeni projelerin de katkısıyla büyüyen gayrimenkul portföyü ve net aktif değerine göre cazip iskontoya sahip olması nedeniyle beğeniyoruz.
İş GYO için, hisse başına 2,35 TL seviyesinde bulunan hedef değer ile %36 yükselme potansiyeli sunuyor. Ayrıca, Topkapı konut projesi ve İstanbul Finans Merkezi’nde inşa edeceği ofis binasının hisse performansında destekleyici olacağını düşünüyoruz.
Raporun tamamı için tıklayın.
TÜM HİSSE YORUMLARI İÇİN TIKLAYIN!