Gayrimenkul sektörü: XGMYO endeksi tarihin neresinde kalıyor?
Gayrimenkul endeksi, son 6 ayda zirve 5 sektör arasına girerek getiride 23 puana yaklaştı. Yıllık bileşik getirisi %50 üzerine gitmeye başlamışken, gelecek haftaların reel kazancı koruyacak şekilde gelişmesi beklenebilir. Bunu açıklayabilmek yeterince veri toplanmışken, halen belirsiz ifadelerle irrasyonel yorumları görmek gürültü olarak görülebilir. Tutarlı bir bakışa uymayan her içeriği bu kategoriye sokabiliriz.
Yabancı yatırımcının gelmesi için etiketinde bunun yazılıyor olması gerekmez: farklı piyasa kanalları üzerinden de giriş yapılabilir ve bunu parça parça hissetmek mümkündür.
Sektörün son 1 yıl getirisi %14 olduğuna göre ve hacim açısından bakarsak buradan giriş devam edebilir durumdadır. Geçmiş getiri dönemlerini açıklarken tutarlı bakış üzerinden gerçekleri görebiliriz: tesadüfi durum yoktur, hafıza etkisi sonucu belirler ve bunun için ortalama hareket ve seviyelere bakmak yeterlidir.
Vaka 1: Endeks 2019 içinde 239 seviyesinden 9 ayda 481 seviyesine yükseldi. Matematik anlamına bakabiliriz.
Açıklama 1: Yıllık bakışta olanlar için önemli fırsattı: kurumsal yatırımcı yıllar arası geçişlerdeki ucuzluğu görmeye başlamıştı. Getiri 100 puan (%100) olmuş ve ideal al-tut getiride maksimum olarak görülebilir. Dip görülürken, ortalamaların altına sarkmaya başlamıştı. Bu süreç kesintisiz devam etti. Böylece ortalamadan negatif sapma art arda gelen düşüş darbeleriyle büyümeye başladı. Ortalama negatif sapma artmaya başladı. Bunu çarpımsal olarak da görebiliriz ama basitçe aritmetik ortalama olarak da bakmak yeterli açıklık getirmektedir.
Bu negatif gezinti devam ederken ve haberler piyasada kaos etkisi yaratırken, dalgalanma etkisi aynı şekilde ilerlemiyordu. Küçük düzeltmelerle ortalama dalgalanma azalmaya başlamıştı.
İki gelişmeyi, yani ortalama sapma ve ortalama dalga kıyaslanınca, oranlanınca sonuçta risk iştahının artacağı görülebiliyordu. Tamamen sayısal ifadelerin anlattığı hikaye bu idi.
Vaka 2: Gayrimenkul endeksi Ağustos 2024’te 2840 seviyesini gördü. Son 3 ayda 3600 üstü test ediliyor.
Açıklama 2: Son 6 ay getirisi %23 seviyesine yakınken, dipten zirveye getiri bunun üstündedir. Yaklaşık 40 puanlık geriye eştir. Bunu sağlayan hareketi yine yıllık ortalamalar üzerinden açıklayabiliriz. Endeksin çıkış tarihinden itibaren giderek daha az dalgalanma göstermiş olması ucuz/pahalı algısını netleştirmektedir. Böyle olunca da son 6 ayın en iyi getiri sağlayan endeksleri arasına girmesi piyasa eliyle sağlanmıştır.
Son durum:
Yıllık getirideki hız düşmeye başladıkça piyasa hareketlenecektir. Yükselişin yavaşlamış olması da buna dahildir. Son durumda 2025 getirisi negatife düştü: -1 puan. Mutlak getiri bu şekilde iken rasyonelleştirerek bakmak gerekir.
Azalan dalgalanmayla birlikte 6 aylık getirisini geçmiş üzerine çekebilecektir. Hatta son 1 ay getirisi negatif bölgeden bu sebepten dolayı çıkabilecektir.
