Emlak Konut GYO 2020 4. Çeyrek Bilanço Analizi
Şirket, 4Ç20 döneminde 270.7 Milyon TL net kar açıkladı. Net kar yıllık %53 azalış gösterdi. 4Ç19’da 577.5 Milyon TL net kar elde edilmişti. Net kar 3Ç20’ye göre %18 azaldı. Net kardaki azalışta satışlardaki gerileme etkili oldu.
Satış gelirleri yıllık bazda %56.6 azalış gösterdi
4Ç20 döneminde satış gelirleri, yıllık %56.6 azalışla 905 Milyon TL oldu. Geçtiğimiz yıl satış geliri 2 Milyar TL seviyesinde gerçekleşmişti. Ciro, bir önceki çeyreğe göre %60 azaldı. Brüt kar yıllık %78 azalışla 207.2 milyon TL olurken, brüt kar marjı yıllık -22.6 puan azalışla %22.9 seviyesinde gerçekleşti. Maliyetlerdeki artış brüt kar marjı üzerinde baskılayıcı oldu.
FAVÖK 92.3 milyon TL oldu
FAVÖK yıllık bazda %89, çeyreksel bazda %68.9 azalış göstererek 92.3 milyon TL oldu. FAVÖK marjı da yıllık 30.6 puan azalışla %10.2 seviyesine geriledi. Bir önceki çeyrekte %13.1 FAVÖK marjı elde edilmişti.
Net borç pozisyonu yıllık %34.9 azaldı
4Ç20’de şirketin net borç pozisyonu 4Ç19’a göre %34.9 azalırken, bir önceki çeyreğe göre %68.1 artarak 2.8 Milyar TL oldu. Net borç/FAVÖK rasyosu ise 3.6 seviyesinde gerçekleşti. Döviz cinsinden borçlanmayan şirketin 31 Aralık 2020 itibariyle 13 bin TL döviz fazlası gerçekleşti. Şirketin cari oranı 2.24, likidite oranı 0.72 seviyesinde bulunuyor.
12 Aylık Performans
Şirket 2020 yılı toplamında 4.5 Milyar TL satış geliri elde etti. Ciro 2020’de 2019’a göre %20 azalış gösterdi. Cironun yaklaşık 82 Milyon TL’lik kısmını kira geliri oluştururken 4.4 Milyar TL’lik büyük kısmı satışlardan geldi. 2020’de 1 milyon 631 bin metre kare karşılığı 10.908 adet bağımsız bölüm ve toplam 15.1 Milyar TL ön satış gerçekleştirildi. Söz konusu ön satış rakamlarının %52’si belli peşinat oranları ile vadelendirilirken, %48’i peşin veya konut kredili satışlardan oluştu. 2020 yılında 6 bine yakın bağımsız bölümün teslimatı gerçekleştirildi. Satışların maliyeti 3.4 Milyar TL düzeyinde gerçekleşti. 2019’da %72 düzeyinde bulunan satışların maliyete oranı 2020’de %75 oldu. 12 aylık dönemde şirketin FAVÖK’ü yıllık %37 düşüşle yaklaşık 770.4 Milyon TL seviyesinde gerçekleşti. Geçtiğimiz yıl 624 Milyon TL düzeyinde bulunan finansal giderler 2020’de 250.7 Milyon TL’ye geriledi. Böylelikle 2020’de ciro gerilese de net kar 2019’a göre %10 yükselişle 859.6 Milyon TL oldu. Yüksek maliyetler kar marjlarında daralmayı beraberinde getirdi. FAVÖK Marjı yıllık 4.6 puan düşüşle 17.02, brüt kar marjı yıllık 2.7 puan düşüşle %24.75 oldu. Net kar marjı ise yıllık 5.2 puan artışla %18.99 oldu.
Beklentiler
Yapımına devam edilen 22 adet arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı projesinde, şirketin minimum garanti edilen payı yaklaşık 8.6 Milyar TL seviyelerindedir. 2021 yılı içerisinde bu projenin planlanan tamamlanma oranı %75 seviyesinde bulunuyor. Emlak Konut GYO, 2021 yılında; 957 bin m2 satış karşılığı 11 Milyar TL ön satış geliri elde etmek, ortalama 1,5 – 2 çarpan sonucu ile toplam ihaleye esas ekspertiz değeri 2,56 Milyar TL olan arsaların ihalesini gerçekleştirmek ve yılı 1 milyar 115 milyon TL net karla tamamlamayı hedefliyor.
Değerlendirme
2020’de düşük konut faizlerine rağmen satışlardaki gerileme göze çarpıyor. 2021 yılında yüksek faiz oranları ile satışlarda gerilemenin sürmesi beklenebilir. Öte yandan şirketin satışlarının %75’lik kısmı maliyetleri finanse etmek için kullanılıyor. Satışların maliyete oranının çok yüksek seviyelerde bulunması kar ve kar marjları üzerinde baskılayıcı nitelikte. 2020’de şirketin net borç pozisyonu %34 gerileyerek 2.8 Milyar TL oldu. 2019 sonunda net borç 4.2 Milyar TL düzeyinde bulunuyordu. Bununla beraber şirketin cari oranı 2.24, likidite oranı 0.72 gibi ideal seviyelerde bulunmayı sürdürüyor. Şirketin döviz cinsinden borçlanmaması ise kur riskini ortadan kaldırıyor. Şirket toplam varlıkları açısından Türkiye’nin en büyük GYO’su konumunda bulunuyor. Şirketin PD/DD’si 0.64x, FK’sı 10.87x seviyesinde, FD/FAVÖK 15.71x, FD/Satışlar 2.40x ile finansal çarpanlar tarihsel ortalamalarına yakın seviyelerde bulunuyor. Şirket finansal çarpanlarına göre ucuz olarak değerlendirilebilir. Şirket ayrıca Net Aktif Değerine göre %52.3 iskontolu işlem görüyor. Şirket hissesinin borsadaki hareketi incelendiğinde BİST100’e rölatif getiri son 1 ayda %8.97 aşağıda kalırken son 3 ayda %4.27 yukarıda bulunuyor.
Teknik olarak incelendiğinde EKGYO, son dönemde 2.40-2.45 seviyeleri arasında sıkışmış bir görünüm sergiliyor. 2.45 seviyesinin kalıcı bir şekilde aşılması halinde yükseliş hız kazanabilir. 2.45 altında teknik göstergeler zayıf görünüyor. 2.40 üzerinde mevcut pozisyonlar taşınabilir.
Kaynak: İntegral Yatırım