Cazip iskontolu gayrimenkul portföyü
Endeks Üzerinde Getiri
Hedef Fiyat, TL 70.00
Güncel Fiyat, TL 43.52
Getiri Potansiyeli: 61%
Avrupakent GYO’yu “Endeks Üzerinde Getiri” tavsiyesi ve 12 aylık %61 getiri potansiyeline işaret eden 70 TL 12A HF ile takip listemize ekliyoruz. Hisse, hesapladığımız NAD’ne göre %46 iskonto ile işlem görüyor. Güçlü ve tekrarlayan nakit akışı kapasitesi, borç ve kur riski içermeyen bilançosu ve iyi çeşitlendirilmiş gayrimenkul portföyü göz önüne alındığında yüksek iskontonun cazip bir yatırım fırsatı sunduğuna inanıyoruz.
Avrupakent GYO halka arzından bu yana BIST-100’ün altında performans gösterdi, ancak portföy büyümesi ve piyasa beklentileri yeniden değerlenmeyi tetikleyebilir: Hisse halka arzından bu yana BIST-100’ün %36 altında performans göstermiştir. Bu düşük performansın başlıca nedeni tematik kaygılardan kaynaklanan değerleme daralmasıdır. Bununla birlikte, şirket gayrimenkul portföyünü 2023 yıl sonundaki 23 milyar TL seviyesinden Haziran 2024 itibarıyla 35 milyar TL’ye çıkararak %52 oranında büyütmüştür. (i) parasal sıkılaşmada sonun başlangıcına yaklaşılmasının yeniden değerlenmeyi tetikleyebileceğine, (ii) gayrimenkul piyasasındaki yapısal kıtlığın emlak fiyatlarını destekleyeceğine ve (iii) şirketin nakit yaratan iş modelinin konut stokunu uygun fiyatlarla satmasına, temettü ödemelerini sürdürmesine ve kiralanabilir gayrimenkul portföyünü büyütmesine olanak sağlayacağına inanıyoruz.
Kira ve ortak hizmet ücretleriyle desteklenen güçlü tekrarlayan gelir: Avrupakent GYO’nun oteller, alışveriş merkezleri, ofisler ve ortak hizmetler dahil olmak üzere kira getirili gayrimenkul portföyünden elde ettiği tekrarlayan gelirler, 2023 yılında (TMS29 sonrası) 1,2 milyar TL’ye ulaşarak bir önceki yıla göre %14’lük reel bir büyüme göstermiştir. Bu artış temel olarak, artan perakende ticaret faaliyetlerinden ve yüksek doluluk oranlarına sahip iyi konumlandırılmış alışveriş merkezlerinden edinilen ciroya bağlı kiralardan kaynaklandı. Toplam tekrarlayan gelirin 2024 yılında 2,1 milyar TL’ye ulaşacağını ve %70’lik bir büyüme ile yılsonu enflasyon beklentilerini aşacağını öngörüyoruz. Ayrıca, 2023’ten 2027’ye kadar tekrarlayan gelirlerde %40 YBBO öngörüyoruz.
Üst düzey konut portföyü orta vadede kârlılığı ve nakit üretimini destekleyecektir: 2024-2027 yılları arasında konut ve ofis satışlarının toplam gelirin %42’sını oluşturmasını bekliyoruz. Beklenen konut & ofis satışları Şişli, Damga Yapı Feza Park Villaları, Demir Life ve Avrupa Konutları Çamlıvadi Çamlıvadi gibi projelerdeki konutlardan oluşmaktadır.
Güçlü bilanço sürdürülebilir temettü ödemelerini mümkün kılmaktadır: Avrupakent GYO, finansal ihtiyaçlar ve ekonomik koşullar aksini gerektirmediği sürece yıllık net kârının en az %50’sini hissedarlarına nakit olarak dağıtmayı hedefleyen bir kâr dağıtım politikası benimsemekte, kâr dağıtımına ayrıca esas sözleşmesinde de yer vermektedir. Şirket, 2024 yılında 840 milyon TL temettü ödemiş olup, önümüzdeki yıllarda da temettü büyümesini sürdürmeyi hedeflemektedir.
Kaynak: Ak Yatırım