Değerli gayrimenkul portföyü ve güçlü kira geliri
Akiş GYO’nun (AKSGY TI) (Kapsam Dışı) dün gerçekleştirdiği analist toplantısına katıldık. Akiş GYO, yüksek kira getirisi olan Akasya AVM, Akbatı AVM ve Erenköy’de Boyner’e kiralanan bir binadan oluşan 9,67 milyar TL’lik operasyonel portföye sahiptir (Haziran 2022 tarihli ekspertiz raporlarına dayanmaktadır). Şirket ayrıca 70 milyon TL değerinde diğer yatırım amaçlı gayrimenkulleri de portföyünde bulundurmaktadır. Şirket’in hisseleri 0,93x PD/DD çarpanıyla, 1,92x’lik benzer şirketler medyan PD/DD çarpanına göre %51 iskontolu işlem görmektedir.
Güçlü doluluk oranı ve ciro performansının 4Ç22’de devam etmesini bekliyoruz. Operasyonel portföyden elde edilen kira geliri 9A22’de yıllık bazda %190 artış kaydetti. Doluluk oranları Akasya AVM ve Akbatı AVM için sırasıyla %97,9 (tarihsel ortalama: %95) ve %99,4 (tarihsel ortalama: %98) son derece güçlü gerçekleşti. Kiracıların ciroları da 9A22’de Akasya AVM’de %187 ve Akbatı AVM’de %199 artarken; AYD (Alışveriş Merkezleri Konseyi) tarafından aynı döneme ilişkin yayınlanan sektör verisi %138 idi. Kira sözleşmelerinde, kirayı mağaza ciro tutarına göre düzeltmeyi sağlayan ek maddeler nedeniyle, güçlü kira geliri artışının temel olarak kiracıların güçlü ciro artışından kaynaklandığını görüyoruz. Devam eden yüksek enflasyonlu dönem ve yeni yıl alışveriş sezonunun yüksek doluluk oranlarının ve güçlü ciro artışının devamlılığını sağlayarak Akiş GYO’nun kira gelirlerinde artış sağlayacağını düşünüyoruz.
Gayrimenkuller yıl sonunda yeniden değerlenecek. Şirket, portföyünü 2Ç22 için yeniden değerlemeye tabi tutarak 3.2 milyar TL yeniden değerleme kazancı kaydetmişti. Bu kazanç, 1Y22’deki %42,3’lük TÜFE artışına karşı %46’lık bir değer artışını işaret ediyor. Yönetim, yılsonu raporlaması için portföyünü bu yıl ikinci kez yeniden değerlemeye tabi tutacak. Şirket’in ikinci yarıyıl değerleme oranının bu dönem için öngördüğümüz %16.9 TÜFE artış oranının üzerinde olabileceğini düşünüyoruz.
Döviz açık pozisyonu ve yüksek kaldıraç iki temel dezavantaj olarak öne çıkıyor. Şirket’in Aralık 2022 itibarıyla 172 milyon ABD$ tutarında net döviz açık pozisyonu bulunuyor. Söz konusu pozisyon nedeniyle Şirket’in 4Ç22’de ABD$/TL paritesindeki yatay seyirden faydalanacağını tahmin etmemize rağmen, net karlılık performansı döviz riskine maruz kalıyor. Son 12 Aylık Net Borç/FAVÖK 9A22 rakamlarına göre 5,9x seviyesindedir. Şirket yönetimi orta vadede bu oranı 3-3,5x seviyelerine indirmeyi hedeflemektedir. Bize göre, Şirket, kaldıracını hızlı bir şekilde azaltmak için yeterli olacak değerli bir gayrimenkul portföyüne ve güçlü bir kira gelirine sahiptir.
Şirket hedef ve beklentileri: Şirket yönetimi, FAVÖK marjının 2022’nin tamamı için %70 olmasını bekliyor (9A22: %66,6). 2023 gelir ciro büyümesinin, %30/%37,5/%45 TÜFE enflasyon oranı varsayımları altında %57/%62/%67 seviyesinde gerçekleşmesi bekleniyor. Yönetim, yeni AVM yatırımı planlamıyor; ancak cazip fırsatlar oluşması halinde satın alma seçeneklerini değerlendirebileceklerini belirtiyor. Şirket yönetimi ayrıca e-ticaret girişimlerine de yatırımlar yaptıklarını vurguladı.
Kaynak: Ak Yatırım